多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式

多跨协同推进二手房“带押过户”登记服务新模式

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浙江省印发《关于深化“总部对总部”跨界协同推进二手房“按揭过户”登记服务新模式的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》征求意见”）。官方公告：推动落实二手房“以贷过户”，加快完善相关配套政策。

笔者通过梳理发现，今年8月以来，广州、深圳、珠海、昆明、南京等10余个城市试点“以房换房”，浙江省9个城市跟进。杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、舟山、金华、丽水、绍兴等地都在推进二手房“以抵押过户”交易。

1.杭州

在杭州现行的房屋交易政策下，很多购房家庭的购买模式是先卖掉名下还未还清贷款的房子，再买下一套房子。因为卖房周期太长，会影响下一次买房的抽签和购买，导致很多家庭错过自己心仪的房源，或者因为之前的卖房资金没有及时筹集到，拖欠到时候。他们又买了房子。交易双方的需求存在时空错配，无形中增加了二手房交易的难度。

目前，“转按揭”政策已在杭州部分银行推广。下一步，线上线下流程将进一步优化完善，并在杭州银行间推广推广。

杭州目前正在试点的二手房“转按揭”包括同业和跨行转贷业务，既可以线上办理，也可以线下办理。此外，杭州还推出交易资金公证存取款机制，确保跨行“存转存”资金安全。

2. 宁波

目前，宁波已有多家银行试点。目前，工行、农行、建行、宁波银行均可顺利办理二手房“存款过户”业务。其他银行也在积极拓展业务。

3. 温州

日前，农行温州乐清支行成功发放温州首笔“双通知”登记“以抵押转让”抵押贷款，金额80万元；二手房抵押“双通知”登记为下一步“以抵押过户”加了保险。这也宣告着“转托管”政策正式落地温州。

温州市不动产登记服务中心联合银行机构，创新推出二手房抵押交易“双通知”登记新模式。10月18日，温州市银行业协会组织全市不动产登记部门及十余家银行相关负责人就“二手房”交易实施不动产预告登记有关事项进行座谈，并探索实施“带存款转移”全新模式。此后，温州银行业金融机构积极行动，促成了此项业务的顺利开展。

4. 嘉兴

目前，嘉兴已完成“以按揭过户”两种二手房交易新模式。

嘉兴首笔二手房交易“按揭过户”于10月21日在中国建设银行嘉兴支行完成。

根据建行试点情况，嘉兴市自然资源和规划局正积极配合政府相关部门尽快出台配套政策，优化调整相关申报材料等内容，同时也将推进试点工作建设银行未来在我市：即不动产登记机构、抵押权转让变更、抵押权首次登记三位一体的模式，实现“过户”与抵押”。

5. 湖州

10月11日，德清农商行与买卖双方共同办理“抵押过户”，买方顺利领取房产证等权利证明进行抵押登记，完成首宗二手房“过户”以抵押”在湖州办理过户登记。

工商银行湖州市分行联合湖州房产中心梳理业务流程，于10月21日在湖州市办理了首笔二手房“按金过户”业务。

6.舟山

10月28日下午，舟山市不动产登记中心成功办理了首笔二手房“以抵押过户”业务，实现了二手房过户、抵押（人）变更“三位一体”登记登记和新的抵押设立。

7. 金华

10月12日，工商银行金东支行成功办理首笔二手房“按金过户”业务。

参照金华二手房交易资金监管流程。

8.丽水

据丽水市住保中心介绍，丽水市建设局会同丽水市不动产登记中心、房地产行业协会等单位，率先在丽水市开展二手房“以抵押过户”交易。建设银行丽水分行。下一步将在丽水市（莲都区）先行试点，下一步将根据市场需求和风险评估，逐步在全市推广，进一步保障房地产交易安全。

9.绍兴

有了转托管，绍兴就快来了。

此前，绍兴市民在网上咨询过按揭二手房交易过户。绍兴市住房和城乡建设局回应称有哪些银行可以借钱，经调查，我们也在学习其他城市关于二手房交易“托管过户”的先进经验。政策。

从上述地区成功办理的“存转”业务来看，笔者认为“存转”具有以下特点（具体可参考权威部门）

1、主要有3种：

（1）二手房买卖双方的抵押贷款在同一家银行的同一家分行（即抵押权人相同）；

(2) 在同一家银行的不同营业网点（非同一抵押权人）；

（3）暂无跨行案例——如房东按揭在工行，购房者按揭在建行。

2、房产中介办理“定金过户”业务时，一般要求买卖双方对交易资金进行监管。

3.买卖双方均提供公积金贷款，包括组合贷款。目前暂不办理“抵押转让”。

4、如果需要按揭贷款的二手房买家征信出现问题，无法批准按揭，则意味着“以按揭过户”的依据不复存在，银行不会同意“以按揭过户”抵押”。

5.问题解答

问题一：“按揭过户”的买家还需要支付首付吗？我需要多少首付款？

答：不动产登记中心推进流程改革，不涉及银行首付、利率等，即尽可能将二手房过户、还贷、按揭一体化，缩短多道程序之间的间隔，这样卖家就不用先借钱还贷了，方便了群众。对于“转按揭”业务有哪些银行可以借钱，银行一般会从安全角度要求对首付进行资金监管。

问题二：过程中买卖双方贷款金额不同怎么办？例如，卖方的房屋贷款为80万元，而买方只能借到50万元。在这种情况下，能否“以抵押转让”？

答：不同银行对这种情况有不同的规定，一般需要满足买方抵押金额>卖方贷款余额。如果是同一家银行分支机构，可以实现“存转”。试点银行往往是四大行之一或地方农商行，适时推广为符合条件的银行。

问题三：“按揭转让”模式下，利息是按原利息还是按现利息？

答：Transfer with transfer其实就是取消一个旧的按揭（即卖方的按揭贷款），开一个新的按揭（即买方的按揭贷款）。因此，新设立的按揭以银行最新政策为准。具体利率按新按揭合同利率计算，与卖方原按揭贷款利率无关。

问题四：“托管过户”是宁波某物业管理点实施的，还是宁波全市都实施的？如果我想申请，我可以去哪些不动产登记中心？

答：目前试点主要在市不动产登记中心开展，尚未落地。具体能不能办理，建议电话咨询当地不动产登记中心。

问题五：目前银行同意“存入转账”的条件是什么？需要什么文件？

答：目前还在试点推广中，具体可以咨询相关申请贷款的银行。

问题六：房东还剩50万元的贷款，然后“押金过户”，取消了原来的按揭。这时候房东肯定是收到了首付，还没有办完房贷，然后就跑了……房子还没有过户，买家怎么办？

答：“抵押过户”采用“现房过户登记+抵押变更登记+抵押权过户登记”或“现房过户登记+抵押变更登记”同时办理的方式，可有效规避上述交易风险。

问题七：“转按揭”后，卖方未还清的银行贷款由谁继续偿还？

答：“押金转账”成功后，买家将向银行还款。

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