经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？(图)

经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？(图)

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚单，其中5张因违反个人经营贷款流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等行为被处罚。

近年来，随着国家加大对小微企业的支持力度，以及贷款市场报价利率的逐步下行，不少商业银行的经营贷款利率已下调至4%以下，低于首套房许多地方的按揭贷款利率，远低于二套房贷款利率。由于利差较大，一些中介机构活跃在推销商业贷款的第一线，诱骗群众将利率较高的房贷转为利率较低的商业贷款，声称可以节省大量利息。

然而，有这样的好事吗？以房贷换商贷背后隐藏着怎样的风险？记者展开调查。

“我们可以代您做‘再融资降息’，特别适合您。” 近日，家住广东省广州市的王锐(化名)接到了一家基金周转服务中介的电话。对方表示，与目前的房贷利率相比，经营贷利率低至3.2%左右。如果她选择更换，每年可以节省数万元的贷款利息。

王瑞感动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供8000多元。她感到压力特别大。听到中介介绍的“以房贷代贷”的方式，王蕊很快产生了兴趣。中介告诉她，创业贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品。.

据了解，申请商业贷款的基本条件是，申请人必须是企业的法定代表人或第一大股东，公司经营资质必须在一年以上。目前，市场上不少中介机构也向不合格的贷方声称，通过一些“私下操作”，也能顺利拿到钱，省钱。

不过，记者近期调查发现，以商贷代替房贷不仅存在诸多隐性收费，未来还存在一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序，可能对经济造成不可逆转的影响。购房者信用调查。

以贷换贷的暗箱操作

要求降低还贷成本

记者在采访中发现，不少人都收到过金融中介、房产中介的营销短信或电话，称可以通过以商业贷款代替房贷的方式，达到降息的目的。

据了解，经营性贷款主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展。贷款额度一般为抵押物的70%甚至更高，融资门槛和利率都比较低。一般在4%以下，有的银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场上首套房的利率，尤其是远低于二套房的利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请商业贷款时，银行会要求营业执照至少一年，有实际经营地点，业务流水可以覆盖贷款的还款本金和利息。此外，用于抵押的财产以清偿以前的贷款为准。

但这些限制对于一些中介来说并不难。

北京某房地产中介公司贷款专员李女士告诉记者，房贷转为商业贷款通常是通过以下操作：如果手头有200万元的房贷，想早点还款但是没有足够的资金，中介会先还款。房贷的钱是借给你的，你还清房贷后，房产就可以释放了。之后，中介会要求你以房产为抵押向银行申请商业贷款，待贷款获批后，再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，您以自己的名义拥有商业贷款，并按时支付商业贷款的利息。

“与房贷相比，商业贷款是先付息，每个月还本付息，还贷压力会小很多。” 李女士说，“如果你名下没有公司，我们会帮你搞定。业务流程、位置等信息也可以被人为操控，银行审核基本可以通过，而且不会有后续风险，只需要支付一定的手续费，一般是贷款金额的1%左右。

不应低估隐藏费用

实际负担可能会增加

号称降息数十万元的“再融资降息”诱惑是否暗藏陷阱？

记者在与多家中介沟通后了解到，以商贷代替房贷不仅存在诸多隐性收费，未来还存在一系列未知风险。

“按200万元的贷款额度和5年的经营贷款期限计算，中介费至少要2万元，过桥费和空壳公司维护费8万元左右。粗略估算一下。”经营贷款成本约为10万元以上。” 安徽省宿州市房地产经纪人牛奇(化名)介绍。

他举例说，按揭利率5.7%，25年本息等额，每月200万元按揭还款1.25万元，利息合计175.65万元；售价6167元。看似月供可以省下6333元，却忽略了本金带来的压力。商业贷款首先是利息，然后是本金。一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相较于房贷20至30年的还款周期，商业贷款的贷款期限往往只有3至5年，置换后，贷款人的还款压力急剧增加，如果没有足够的现金流支持，购房者将面临违约的风险，虽然可以通过新一轮的程序再融资，但也不得不面临被“割韭菜”的情况，更何况未来政策变化或贷款收紧，能否重新获得贷款还不得而知。” 牛启说。

“在以经营贷代替房贷的过程中，一些中介机构只告诉购房者好处，却选择不提存在的风险，甚至提出在操作过程中增加服务费，购房者确实要三思。” 牛奇告诉记者，如果条件允许，通过银行提前还房贷比用商业贷款代替房贷更安全、更经济。

值得注意的是，记者调查发现，提前还房贷并非易事。

北京市丰台区王杰(化名)去年8月贷款260万元买了一套房产。最近，她想提前还贷，却发现通过银行APP在线申请提前还款非常困难。银行工作人员解释说“系统升级有bug”，她需要与银行预约线下提前还款。

安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似的问题。记者还注意到，即使贷款能顺利申请提前还款，流程也非常复杂。如果银行不支持app或网站，线下流程会比较繁琐，有时需要几个月的时间。

短期贷款和长期投资违反协议

或存在流动性风险

对于购房者来说，以经营贷代替房贷，表面上可能会降低资金成本，但可能会对自身信用产生不可逆转的影响。

“在很多中介机构的操作下，商业贷款的贷款期限也可以延长至与房贷类似，但中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交申请材料等而接受审核，风险恰恰就隐藏在其中，中介帮助办理的材料都是伪造的，经不起反复检验。牛奇说道。

华东政法大学房地产政策与法律研究所所长杨勤发认为，以经营性贷款代替住房贷款以获得利差，违反了贷款合同条款。银行的贷款合同条款会规定贷款的用途。借款人未经贷款银行同意，挪用贷款经营性购房的。根据民法典的有关规定，贷款银行有权提前支取贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房者的还款压力会明显增加。由于商业贷款期限短，购房贷款期限长，商业贷款转为房贷会导致短期贷款和长期投资，这会给购房者带来流动性风险。”杨勤发说。

北京盈和律师事务所胡云云律师告诉记者，国家明令禁止企业经营性贷款资金进入楼市5万贷款，银保监会多次下发通知“禁止经营性贷款资金进入楼市”。违反规定。” 一旦商业贷款进入房地产市场被调查，银行可能会收回贷款，影响个人信用，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

根据《刑法》的规定，骗取银行贷款5万贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金或者单处罚金。仅罚款；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为维护房地产市场健康发展，防止经营性贷款违规流入房地产市场，相关部门一直在行动。

2021年7月28日，银保监会办公厅等联合发布《关于防范非法经营性贷款流入房地产行业的通知》，要求银行业金融机构加强借款人信息核查。强化经营性贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营性贷款。

同时，去年下半年以来，金融监管部门有序调整楼市金融调控政策，全国房贷利率进入下行期。特别是今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率，下调房贷利率下限，推动全国房贷利率大幅下调。

“监管部门要加强贷款信息共享，及时掌握经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的要立即查处，包括列入贷款黑名单等征信措施。”应关注客户资金流向，发现可疑资金流向应及时向监管部门报告，对违规流入的应提前支取经营贷。恪守遵纪守法的理念，不违章违法谋取小利。”杨勤发说。（记者张寿坤 记者陈雷）