工薪贷 “利率高位站岗族的春天来了！”(图)

工薪贷 “利率高位站岗族的春天来了！”(图)

经济观察网记者王庆：“高息站岗的春天来了！现在你5.88%的房贷利率可以直接折算成4.1%的房贷利率，房贷利率不变，不过利率变低了，可以轻松帮到你。存几十万，别急着动手！”

你在抖音、小红书等社交平台上看到过类似的宣传吗？

记者注意到，在今年房贷利率接连下调的背景下，一些金融中介在社交平台上推广“再按揭”业务。经营贷款”业务。

“转按”是银行之间的贷款转移。将A银行的高利率按揭贷款换成B银行的低利率按揭贷款，可以节省还款成本，减轻购房者的还款压力。但2019年8月，央行发文要求严禁为个人住房贷款提供“再抵押”和“加抵押”服务。

11月初，记者致电江浙沪多家银行，得到“监管不允许，相关业务暂不办理”的回复。

高利率立场

今年以来，5年以上期限LPR先后3次下调，从2021年12月的4.65%下调至今年8月的4.3%，共下调35个基点，首许多城市的住房贷款利率已降至4.1%。

“2020年，我终于收了首付买房，总价150万元，贷款100万元，还本付息30年。但房价不仅高那个时候，但是房贷利率也达到了5.88%，现在每个月都要还房贷，大概6000左右，基本占了我们夫妻工资的一半。” 郑州购房者张智告诉记者，如果可以再按揭，按照最新的4.1%房贷利率，月供不到4900，直接可以省1000多元。

对于张智这样的工薪家庭来说，省下来的1500元可能不算什么，但至少还有额外的可支配收入。

购房者承担的房贷利率一般由“LPR+银行加分”组成，合同签订后银行加分不变。此后，购房者实际承担的房贷利率将按照重新定价周期每年遵循最新的5年期LPR。这意味着无论央行如何降低5年期LPR，银行的加分点始终以签订的合同为准。

随着LPR的降低，房贷利率也会随之下降。高息站岗的张志，心里难免有些难受。

“这段时间，夫妻俩基本上每隔三五五次就会接到中介电话，问我们是否需要‘转贷’，利率可以直接降到三点。我们平时看短视频，也会被推送到再抵押、换贷等内容。” 张志说。

张智咨询多方后发现工薪贷，目前市场上中介机构宣传的降低股票抵押贷款利率的方式看似五花八门，但总结起来，基本都是“以抵押代替商业贷款”。

本来，张智对银行间可以直接转换的“再抵押”业务很感兴趣，但在咨询了当地多家银行后，发现这项业务早在几年前就被监管部门叫停了，而且市场上没有一家银行可以这样做。处理。

对于张智这样的普通工薪族，在监管要求没有新变化之前，绝对不敢贸然操作中介所说的“再抵押”，宁愿存钱还清一部分提前按揭。

中介“支持”降息

“转按最近火了，主要是受今年年初以来5年多LPR多次下调的影响。基本上每次央行降息，都会有热议的话题的再融资。” 杭州金融中介经理小林告诉记者。

小林说，对于现房客户来说，他们中的一些人不仅以高价购买，而且抵押贷款利率也很高。在当前利率下行的情况下，大家肯定希望通过再抵押享受基准利率下调带来的还款成本降低的好处。

记者调查了解到，虽然基金中介平台在宣传中都打着“再抵押”的旗号，但都是为了招揽客户的宣传，并不是真正意义上的银行间贷款转账，而是“转贷”。 . 商业贷款”。

当被问及“银行间转贷目前是否可以经营”时，小林坦言，杭州部分银行和温州部分地区在“转贷”业务之前可以安静经营，但目前基本不可能经营。 . 如果你真的想降低利率，你可以帮助客户转向商业贷款。

“我们现在可以实现最低3.5%的经营贷款利率，信用期限最长可达10年。我们只需要向银行提供全年的营业执照和流水。如果没有注册公司在以买方的名义，想要经营商业贷款还需要支付额外的服务费来收购一家存在的公司。” 小林表示，申请商业贷款一般需要支付贷款金额1%-3%的手续费。如果个人信用评分差，费用会更高。

谈及具体操作，小林表示，以100万元房贷未还本金为例，他可以帮客户垫款100万元，提前还清房贷。房子变成全款房后，他帮客户“打包”了一家公司，然后又在另一家银行再抵押了100万元。

“我们收取预付款的千分之一或千分之二，这样就可以实现按揭贷款的扁平化。在降低利率的同时，如果你还可以借更多的钱。房子很感激。” 小林一再强调，“相比你原来5.88%的房贷利率，换成3.5%的商业贷款，可以直接节省5万到60万元。就算花上几万元的手续费，相比起来还是划算的。”你节省的抵押贷款利息。” .

11月3日，北京部分贷款中介机构向记者表示，可以提供贷款置换服务。现有的住房按揭贷款先还清，再以房产为抵押，以“商业贷款”的形式在银行贷出利率较低的资金。以目前按揭贷款5%左右的利率为例，中介表示，房屋年化利率可达3.66%，置换后可节省约10万至20万利息钱。“贷款先有十年本息，后有本金，二十年等额本息。”

关于流程，上述北京贷款中介机构表示，首先找垫款方还清原抵押贷款，100万元的垫款费用约为7000元。其次，中介帮助申请人成立小微公司。这部分手续由中介完成，收费约8500元。第三，中介公司帮助向银行申请商业贷款，商业贷款发放到成立公司的公司账户，中介机构帮助提取资金。他们为此过程收取约 1% 的佣金。

事实上，商业贷款并不是什么新鲜事物。该业务主要是银行为中小企业或个体工商户推出的融资产品。借款人可以通过房地产抵押等担保方式向银行借款，激活个体企业的资金。

值得注意的是，监管部门长期以来一直禁止商业贷款流入房地产市场。

2021年3月26日，银保监会办公厅、住房城乡建设部办公厅、央行办公厅印发《关于防范贷款非法流入的通知》出于商业目的进入房地产行业”。使用信贷资金购房的法律风险及相关影响。与借款人签订贷款协议时，应同时签订资金使用承诺书，明确一旦发现贷款被挪入房地产领域，立即恢复，将减少信用额度，并进行调查。相应的法律责任。

同时，北京、上海、广东等城市率先对违规进入房地产市场的经营性贷款和消费性贷款开展自查和监管检查，对信贷资金违规流入开出多项罚款单。进入房地产。

其中，备受市场关注的“申方管理”事件。2021年8月7日，深圳银保监局发布“申方里”事件调查结果，发现“申方里”相关人员涉嫌伪造国家机关公文，提供虚假信息获取贷款以规避资金流向监控等方式扰乱金融市场秩序的情形，如全归零、提现等，涉及住房按揭贷款、经营性贷款等不同类别。和消费贷款。问题贷款总额10.64亿元，其中经营性贷款3.8亿元。.

对于经营性贷款申请的审核，某股份制银行上海分行信贷部相关人士告诉记者，为防止经营性贷款申请中提供的公司成为“空壳”公司，将有一定的对公司股东任期的要求。同时，要求企业提供供应商账户，确保供应商账户真实性。在贷后跟踪方面，公司将被要求出示相关资金使用证明，例如业务流程中的相关细节。

暂停的“再抵押”

事实上，“转按”业务在十多年前就曾经风靡一时。

2005年个人房贷市场活跃，银行开始抢占存量房贷市场，先后在沪深两地开展再抵押业务。此后，各家银行陆续推出各种转抵押产品，争夺股票抵押市场。

但部分资金被用于炒房炒股，刺激了房地产市场和股市的泡沫，增加了银行的潜在风险。2007年9月，央行、原银监会印发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》，要求商业银行不得发放随房地产估价波动的转让（加）抵押贷款。遗产，并没有说明目的。

此后，2019年央行在发布《关于调整新发行商业性个人住房贷款利率的公告》时，再次强调严禁提供个人住房贷款“转抵押”和“加上按揭”服务。

今年以来，在房贷利率持续下调的情况下，部分地区性银行纷纷发文或传闻将开展转房贷业务。

5月，绍兴银行总行营业部微信公众号发文称，为让广大客户享受更优惠的房贷利率，降低月供的房贷利息，总行营业部特推出“再按揭” 》业务，首套利率5.05%。消息迅速发酵，银行立即删除了这条推文。

8月，有传兴业银行在河南郑州为现房转按揭开通降息通道，并称只面向部分优质客户，只能内部转工薪贷，不能跨行，利率可从6.37%及以上降至4.3%左右。消息一经传出，兴业银行就澄清——“自媒体账号信息不实”。

记者致电江浙沪多家银行，均表示“由于监管原因，暂不开通此项业务”。

“说白了，再抵押就是银行之间为了现有的抵押业务互相挖墙角，最终的结果可能是相互伤害，恶性竞争，扰乱正常的市场秩序。如果触犯了同业，银行本身并没有太多好处。” 友诚一位业务人士告诉记者，除了监管机构出于风险考虑已经禁止再抵押业务外，在当前政策调整之前，银行肯定不敢开展这项业务。

（经济观察报记者胡彦明也为本文供稿）