我国养老地产盈利困难的原因及运营能力要求的对比 盈利能力是企业经营的根本目标和动力,盈利模式对企业能否盈利、盈利多少有很大影响。 根据盈利模式,我国养老地产的盈利模式根据项目是否含住宅可分为两类:新建综合住宅小区一般采用“售+租”模式,其中现金从住宅销售中收取,自有养老设施出租;对于连续护理养老社区等不包括住宅的项目,一般是“出租”或“会费+出租”的模式。“租赁”模式拥有广泛的客户群,但现金回收缓慢。“会费+租金”的模式正好相反,客户群仅限于高端,但现金回收快。除了以上机型, 一、四种盈利模式的资金和运营能力需求对比 结合养老地产发展现状,常见的养老社区类型有综合型养老社区、度假村型养老社区、医养结合型社区、全龄型社区四种。这四种社区类型适用的盈利模式如下: 通过四种盈利模式的适用性分析,在当前养老产业发展阶段,可以通过销售+租赁或会员制模式化解资金风险保险业盈利方式有几种,逐步以控股物业提供养老服务为主要目标。核心利润点;养老地产企业应提高自身经营管理能力和资金风险管控能力,对养老社区采取相应的发展模式。 二、养老地产流失的原因 目前,我国养老地产项目目前处于普遍亏损状态。从养老机构的盈利情况来看,由于人工成本等成本较高,目前我国只有9%的养老机构盈利,78%的盈利养老机构利润率低于5%。养老业务本身难以支撑。养老地产项目盈利; 从养老项目的整体来看,以养老地产先行者万科为例。进军养老领域6年,共建养老项目101个,只有2个不计入折旧的项目有正现金流。如果计入折旧,大部分养老地产项目至少需要10年才能盈利。 养老地产盈利难的直接原因是:在收入方面,我国大部分老年人处于未富先老的状态。此外,由于老年人财富继承等传统观念的局限,老年人在养老金上的支出能力和意愿有限; 在成本方面,土地成本受限于以招拍挂为主的供地方式,成本较高。在资金成本方面,国家鼓励的政策性贷款、专项债券、保险资金和现有金融工具不能成为主流融资渠道。 在建设成本方面,由于养老设施具有一定的技术含量和特殊考虑,造价比普通住宅高出2000-3000元/平方米。在其他成本方面,养老产业是人才稀缺、流动性大的劳动密集型产业,劳动力成本呈上升趋势。在上述原因中,较高的土地成本和资金成本是主要原因。 三、养老地产盈利难的深层次原因 一、养老产业政策扶持不足 个人税延商业养老保险政策尚处于试点阶段,企业办养老用地政策尚未出台,养老产业设备设施和服务标准尚未出台等。总体政策环境是不利于行业的快速发展。 2.我国金融市场不发达 与美国发达的金融市场相比,ReitS、ABS等是其重要的融资手段。尤其是ReitS聚集了大量低成本资金。相比之下,中国企业很难获得大额、低成本的养老基金。 三、我国养老产业发展本身不成熟 目前,我国养老产业仍基本局限于满足老年人对住房和护理的基本需求。养老产业与医疗产业的结合尚处于起步阶段,不能很好地满足老年人日益增长的医疗保健需求。 四、养老地产盈利的对策 一、政府加大对土地和税收的政策支持 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出了一系列政府对养老产业的扶持政策,其中大部分针对的是非营利性养老地产。盈利性养老地产属于半公益性项目,各级政府应在土地出让、税收优惠等方面予以支持。 在土地供应方面,“招拍挂”的方式往往导致地价偏高,而分配方式则是公益性的免费。显然,不适合盈利性养老地产的征地方式。规范、合理、低价的土地出让协议;长期缴纳土地出让金等;在税收环节,对养老开发企业给予契税、增值税、所得税等,可以降低成本端的各项开发成本。 对老年人购买老年住房或服务等消费环节进行税收减免或补贴,可以增强老年人的承受能力保险业盈利方式有几种,提高老年住房的处置率、入住率等指标;建议在收费、电、气)、行政收费等方面享受与非营利性养老机构同等的优惠待遇。 2、多元化的融资渠道 房地产开发商传统的资金来源是“自有资金+银行贷款+预售资金”,难以满足持有回收期长的房地产的开发要求。因此,资深房地产开发商应探索多元化的融资渠道,寻求匹配的长期资本投资。 一是养老地产项目与保险资金挂钩,可以吸收保险资金进行开发。完善保险业金融体系和信用体系,促进保险资金向养老地产优化配置; 二是通过政策引导鼓励民间资本进入养老项目,探索房地产信托基金、资产证券化等新型融资模式; 三是开辟国际融资渠道,利用国际债券融资和国际金融组织贷款投资养老地产开发。 3、构建多层次的客户体系 我国养老地产要实现“低端保、中端供给、高端市场”的供给体系。因此,建议低收入老年人实现保障性居家养老或政府补贴机构养老,中高收入老年人为消费养老地产和服务的主体,而中等收入老人占比较大,应该是当前养老地产挖矿的主要盈利目标。 老年地产开发商要构建多层次消费层次的客户体系,充分挖掘当地老年群体的消费能力,提高租赁和服务收费标准,实现清盘率、入住率和价格的最优平衡。 受家庭结构和养老观念的影响,希望接受服务的老年人规模会逐渐扩大,这两类人群提供的服务的利润空间都比较大。 因此,开发商在自理型、辅助型、护理型养老服务设施的投资开发上应设定合理的比例(这三者的一般比例为12:2:1,后两者还在扩大中。内容更加异构,养老市场细分和客户定位要做好。 4、形成经营规模效应和品牌效应 国外连锁养老服务机构多,可有效降低运营成本,同时为周边有需要的群体提供日托或短期入住服务,产生规模效应;养老地产品牌可以树立企业形象,提升老年人。选择倾向也可以形成品牌溢价。 我国养老地产处于发展初期,应逐步形成连锁经营的规模效应和品牌效应,在市场上构筑强大的利润壁垒。 如果您对养老金有任何疑问,请咨询陈先生:。 |
另一视角
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