这是一个让“没房的看了会沉默、还贷的会流泪”

这是一个让“没房的看了会沉默、还贷的会流泪”

这是一个让没有房子的人看到就沉默，还贷的人看到会哭的话题：以目前的房贷利率（基准4.9%）借30一年从银行按揭，利息的总和其实和贷款本身一样。几乎。

以100万元贷款为例，借款30年总利息为910,616.19元；基准利率上调1.1倍，总利息为1,019,264.23元。两种情况下，利息都在100万元左右。

相当于你贷款买房时支付了两倍的房价，却只拿到了一套房子！

这合理吗？合法吗？合适吗？

按照这个系列的老规矩，除了要不要买房真实贷款，房价会不会涨，我们再讨论一下“30年房贷利息几乎等于贷款额度”是否合理”。

1.首先列出我的结论

“30年房贷利息几乎等于贷款额”的问题，是极其外行的说法。看似清晰的逻辑其实充满了错误。最大的问题是，未来30年的每一笔利息都是未来每一期的钱，只能换算成同一个基期后才能加上，当然也不能和今天的钱直接比较。它们之间的区别至少包括货币时间价值：你1年还款1万元，比现在的1万元还少，按1年期国债收益率2.61%计算，你1年还款1万元。一年。人民币今天才9746.37元，10年、20年的利息在今天更不值钱了。不然我一年还给你100万 条件是你今天借给我一百万？恐怕只有父母才能做到这一点。

正确的计算方法是将未来每个月的利息换算成今天的值，然后再相加。

之前的混淆账户，基准利率为4.9%，30年本息合计为100万元+910616.19元=191万元，未来利息转现值的正确算法为今天的137万元（尚未计算通货膨胀），并且不低于191万。如果计算通货膨胀，它会更少。我们稍后会谈到这个。

第一个算法的191万元中的一部分是没有意义的。把不同时间的利息加起来，就像把一头牛加到两缸水里得到一个“三”一样毫无意义。而二次算法的137万中，有一部分是未来“成长”的，但今天不存在。就好像我欠你一棵好榆树的梁木，却只给你一根手指粗的树苗。将来它会增长到梁的厚度，但不是今天。

总结1：原来的描述是错误的，总的兴趣并没有那么多。

2、不过37万多元。为什么？37万能不还吗？

这是苦苦挣扎的购房者最头疼的问题之一。但是很显然，再顽固的空缺也不能无息借给别人100万，所以要求银行不收取利息是马克思列宁主义的指向外，或者说是无耻的。这里已经触及了“兴趣”这个最本质的概念，但我不打算做学术或教育他人。我将直接列出四个关于兴趣的描述。相信一定有一位能懂你：

总结2：银行收取贷款利息是合理的，并不违法。至于是否过分真实贷款，我们会继续分析。

3.但实际上，银行向你收取利息，而不仅仅是利息。它应该涵盖在借钱给您期间的所有损失。

不然没必要做这个生意，买国债，回家躺着。粗略计算的利息应包括以下三种类型的值：

a) 利息本身；（也就是货币的时间价值，类似于上面提到的一年期国债收益率2.61%，也就是说100万不会借给你，银行买国债，会有一些撒谎如果你什么都不做就下降。赢利）

b) 借款期间的通货膨胀补偿；（比如借钱给你期间，猪肉从10块一斤涨到30块一斤，猪肉衡量的购买力只有1/3，借款人当然要赔！）

c) 弥补借款人拖欠贷款的风险；（坏账总是会有的，所以银行不得不提高利率来弥补这部分赤字。事实上，虽然住房贷款的不良率在0.35%左右，远低于整体的不良率。执行率约为 1.5%，但确实存在。）

总结3：看来房贷利息无法完全弥补银行贷款给你的损失？连通货膨胀都打不过！银行还亏本吗？

4. 到目前为止，我们已经回答了两个问题

向银行贷款收取利息是否合法？合理吗？答案是合法合理的。银行为你买房提供了价值，出卖了货币资源，承担了通货膨胀和坏账的风险，自然有权利得到补偿。

但是抵押贷款利率这么高（4.9%）合理吗？细心的朋友应该已经看到，我们遇到了一个无法回避的问题：通胀，更重要的是未来通胀的走势，它决定了房贷利息的高低。这部分写得太长了，下一篇再说吧！

提出以下主题：

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真假之一：老百姓买不起，房价会跌吗？

真相与谎言2：世界上没有只涨不跌的商品吗？

真相与谎言之三：租金收益率如此之低，预示着房价应该下跌？