九台律师：不要提前还贷！有闲钱拿来理财更划算

九台律师：不要提前还贷！有闲钱拿来理财更划算

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最近有朋友跟我说他有30万的闲钱，想提前还一部分房贷，因为他觉得房贷利率太高，压力很大！

这位朋友32岁，贷款100万元，按揭利率6.37%（上涨30%）商业贷款计算器提前还，期限30年商业贷款计算器提前还，还款2年，剩余28年，月供6235.43元。

大多数人的第一反应是：除非理财产品的收益率大于6.37%的房贷利率，否则不会考虑提前还款，而现在理财产品上几乎没有。可以稳定在6.37%以上的市场，提前还贷被认为是划算的。

但是这个账户的算法并不是那么简单，因为只考虑了利率，没有考虑时间因素和复利的价值。于是我替他算了算账，让他看看再决定是否提前还款。

结论第一：不要提前还贷！使用闲钱来管理您的财务更具成本效益。

计算如下：

1、提前还款。

使用贷款还款计算器计算，若提前还款30万元，已还款2年，剩余还款期为28年，仍选择本息等额，利息利率已更改为 LPR。按现行LPR计算，新利率6.22%，月供降低至4254.62元，比原月供减少1980.81元，累计可节省抵押贷款利息365551.77元（如图下图）。

预付款计算器：

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预付款计算器

节省的利息365551.77元也可以这样理解：

在银行购买单笔支付30万元的理财产品，每月返还1980.81元，共28年，累计可返还1980.81*12*28=665552元（含本息）。除去本金30万，赚365552元。（忽略尾数小数点误差不计，与计算器计算的利息节省一致。）

此外，提前还款还有手续费。2年内提前还贷的手续费为月利率的2倍，即手续费为：300000*(6.37%/12)*2=3185元。

总结：提前还清30万贷款的收益（也就是省下来的钱）是365552-3185=362367元。

2、不要提前还款，用于理财。

只比较保本保息的理财产品才有意义，所以我选择了一个终身寿险产品的例子。

为了便于比较和理解：

①我们只用确定的最低收入来比较提前还贷节省的钱；

②财务管理期限也设定为28年，与提前还款后的剩余还款期一致；

③理财本金只取30万元，不超过30万元。

金融计划：

这是一款主保+万能账户双理财账户的理财产品。主保30000*10年，收益3.5%复利增量；万能账户单笔支付20万，保证最低收益为3%复利增量（目前实际结算为6.05%复利）。

交完第一年的保费后，手头还有7万现金可以灵活周转，用于垫付第二年和第三年的主要保费；第4至第10年的主要保费逐年从万能账户中提取，收入如下：

①主保28年后，本金和利息总额为667679元，扣除本金30万元后，利润为367679元（如下表所示，为合同中约定的收入）。

主要保险损益表

②万能账户28年后的收入为：47004元（如下表，为合同中写入的保证最低收入）。

注：1点加盟费从存入万能账户的资金中扣除；前 5 年的提现手续费分别为 5%、4%、3%、2% 和 1%。6年免手续费；需要额外的风险保险费。下表计算结果已扣除前3项费用。

通用账户损益表

总结：理财带来的收益为367679+47004=414683元。

注：理财的实际收益绝对大于414683元，因为目前万能账户实际结算利率为6.05%复利，上表仅以保底3%计算。

综上所述：

从以上计算结果不难对比，28年理财本金30万带来的利息收入>414683元；提前偿还贷款节省的贷款利息固定为362,367元。理财利息高出52315+元，完美超过提前还贷的节省。

除了收入数字上的绝对优势，选择做保本保息融资而不是提前还款的好处如下：

①手头有足够的现金流转身，不会降低生活质量。如果提前还清贷款，这30万将无法拿回1分钱转身，生活可能会变得紧张。

②LPR利率折算后，未来房贷利率可能会走低，所以未来房贷利息支出会越来越少，提前还款更划算。

所以网上有文章说5年内提前还贷划算，房贷利率太高提前还贷划算，不够严谨。要用真实的数据说话，上面的案例给出了明确的答案。

如果你还在犹豫如果有闲钱要不要早点还贷，那是因为你还没有找到一个好的理财方法。欢迎讨论。

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页面缓存上次更新时间：2022 年 8 月 25 日，星期四