天津、济南、西安 北方哪个城市房价最令人担心？

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2020年，2021年，如果用一个字形容中国北方的城市房价。

无疑是一个“衰”字。

在大城市里面，除了独一无二的北京，除了独二无二的西安。

剩下的几乎一个德行。

新房市场横盘阴跌，二手市场跌跌不休。

直到2021年的年中，似乎这一轮下跌周期还没有完全结束。

那么，今天我们就来盘点一下。

在当下这个时点，北方哪个城市房价最令人担心？

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衰——最具有代表性的当属天津。

这十年来看，天津房价经历了典型的三个阶段。

第一阶段：从2012年元月到2016年4月，经历了一个小周期，房价有一个小的起伏，但是很快又跌了回去。

第二阶段：2016年中暴力拉升阶段，无论是新房还是二手房快速暴力拉升了40%上下。

第三阶段：从2017年初到现在，属于横盘震荡，其中新房相对较稳，但是二手房却上蹿下跳。

如果，你把第三阶段单独拿出来分析，就会发现天津的二手房业主情绪相当不稳，当房价看好，它涨的比新房还厉害，当房价看跌时候，它跌的比新房也厉害。

尤其是2020年年初，这种情绪达到了高潮，二手房价涨幅跌破了新房二手交叉线（红圈处），看空的情绪达到极点。

下面，我们来分析一下天津楼市未来。

首先，天津这个城市本身价值还在，目前阶段只是被暂时看空看过了。

从房价走势图上，去年年底，很显然新房已经开始抬头。而今年年初，二手房也开始抬头。

从这个“双抬头”局势可以判断，天津本轮已经到底，下一阶段进入了恢复性价格走势。

所以，未来一年，天津房价将进入恢复性稳定状态，以较为缓慢的态势进行恢复，最终二手房赶上新房的涨幅，达到差不多2019年初的水平。

但是这个过程一定是缓慢的，毕竟上一轮天津楼市底部周期调整时间太长了，让人不敢轻易下场，这种情绪和2016年的杭州楼市有所类似。

3

如果你把石家庄和郑州的10年房价走势图放在一起比较，你就会发现这两个城市实在太像了。

基本上两个城市都分为四个阶段。

第一阶段：从2012年1月到2016年年初，经历一个不大的周期，在这个周期中，新房和二手房同方向都有涨跌。

第二阶段：从2016年年初到2016年底，新房和二手共同经历一个快速的暴力拉升阶段，房价涨幅达到50%。

第三阶段：从2016年底到2018年中，新房和二手房进行高位震荡，但是分化尚未明显。

第四阶段：从2018年中到现在，新房和二手房出现明显分化，新房产生一定程度震荡上行，二手房产生一定程度的震荡下行。

实际上从2021年春天开始，这两个城市楼市开始逐步回暖，也出现了新房和二手房涨幅双抬头，只不过这个抬头石家庄不是特别的明显，而郑州比较明显。

而且，这两个城市在这十年的任何阶段，你会发现都是新房涨幅高于二手，俗称新房拉着二手走，不过是在2018年后也在持续，只不过新房对二手有点拉不动了。

对于这两个城市未来一年房价，进行一个预测。

1、这两个城市基本上这一轮周期也已经到底了，下半年将慢慢拉升。

2、然而新房的价格拉升将被二手下行的趋势，进行较强的牵引，而不会有很大起色。

3、整个一年，两个城市不管是新房和二手更多的是销售量的回复，对于价格则在全市范围内不会有很大的提升。

尤其在北京这个北方标杆性城市房价被明显打压时候，这种趋势更加明显。

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再说一下强省之中的弱省会典型——济南。

十年看下来，济南经历了两个完整的周期。

第一周期，从2012年元月到2015年5月，是个典型的弱周期，房价最高新房增幅10%，二手差不多只有4%。当然跌幅也有限大约在2%。

第二周期从2016年7月到现在。

这个轮周期，涨幅较大，你可以看到新房在2019年中曾经增幅达到150%以上。然而二手就明显比较弱，在第二轮周期任何阶段，二手始终涨幅只有新房的一半。

这说明，济南这个城市房价始终是新房拉着二手在走，新房卖的好，二手也不会差，新房卖不好，二手也不会好。

所以，下一步济南稳房价的重点在于新房，新房稳二手自然会稳，新房微涨至少二手不会跌。

而控新房的关键又是在土地，所以济南的朋友一定要关注一下全市住宅土地的供应量，因为这个城市中土地供应是影响这个城市新房价格的最大因素。

而新房又是影响二手房价涨幅的最大因素。

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最后再说北方独二无二的城市——西安。

如果你没有仔细研读过西安的房价数据，你会觉得西安楼市真火，连涨四五十个月。

然而，在你看到上图的时候，你会发现，实际上西安楼市的火爆，完全是一种“独角戏”。

新房一飞冲天，二手多年徘徊。

从2017年底，新房和二手房的涨幅越来越分化，在四年之内新房能够完成房价翻倍，但是二手却始终在比2012年基础上上涨20%上下徘徊，并没有随之跟涨。

新房没有拉着二手一块涨，二手也没有影响新房猛涨，两种性质的房子似乎不是一个城市的楼市，各自走出了各自完整的市场曲线。

而且这种趋势在现在并没有缩小的趋势而是继续拉大。

这种情况，这种行情、这种走势，在全国其他城市见过，但是从未见过差距拉得如此之大的。

你觉得正常吗？

反正我觉得不正常？

实话实说，我觉得西安楼市反而是整个北方最令人担心的市场。

第一、整个北方几乎所有的城市都经过了2019年到2021年，包括北京，楼市下行期的底部调整，今年有所回暖，这是一个正常周期规律。

只有西安新房，从2016年末开始，就一直是夏天，一直上冲，这是不符合客观规律的。

第二、新房价格上涨没有二手房的呼应，二手房徘徊不进，新房一发冲天，而任何一个正常楼市则应该是是两种房子有共振效应，而不是越走越分化。

因为，总有一天，买了新房的客户，会想到我的房子卖给谁？

如果卖二手是亏钱卖的，那新房火爆会持续吗？

对于西安楼市，说实话，我不敢预测，因为它已经超出了正常市场周期运行规律。