明明高房价要了很多城市制造业命，可为何现在又想要松绑？-随便找信息港

明明高房价要了很多城市制造业命，可为何现在又想要松绑？

　　高房价对于各行各业的影响已经显而易见，尤其是这些年房地产业的快速发展无论是从资产规模还是增长速度来看已经有超过制造业的趋势。作为全球制造业大国，如果说制造业、工业第一的位置被房地产取代那么带来的后果是无法想象的。就是在这样的情况下，似乎有些城市还是在试图放松调控，为何会如此？原因还是因为得了“房地产依赖症”，地方财政对于土地财政的依赖过重已经不是秘密。借此机会简单谈谈我的观察。

　　房地产行业近20年来的发展已经逐步开始有超过我国制造业（工业）的势头，这点必须警惕

　　近些年来国内工业企业总资产增长缓慢，除去产业结构升级的因素外也跟大量资本流出到房地产行业有关系

　　如上图所示是近10年来国内工业企业资产走势图，可以看到一个基本事实“工业企业总资产增长变得缓慢，甚至近几年的增长可以忽略不计”。以2019年为例，工业企业总资产为119万亿仅仅比2018年增长了不到4万亿，增长率仅为3%左右；但是同样的房地产业资产增长是多少呢？以公布的2017和2018年数据来看，2018年房地产开发企业资产总计85万多亿比2017年的72万多亿增长了13万亿左右，增长率为15.3%；虽然说2019年的数据没有公布，不过我们可以做出一个大概的估计维持10%以上的增长率是大概率。也就是说，如果按照如今的增速来看不出10年左右房地产开发企业资产就会超过工业企业资产，这个时候我们就是名副其实的“房地产大国”了。房地产行业的发展对于工业、制造业的影响显而易见，几点观察：

　　以8%以上的高回报率在资本市场上房地产业几乎就是无敌的，除去金融和互联网行业可以媲外外。看过我文章的朋友应该知道这样一个事实“国内市场利率有两种：银行利率和房地产行业利率”，一种是正常的银行存贷款利率，另外一种就是房企融资愿意付出的利率；这也是为何信托等基金心甘情愿为房企融资的根本，因为年回报率确实太高。在这样的高回报率下，哪怕是工业、制造业有大量的政策引导也是效果甚微。

　　房地产开发企业资产快速增长是建立在房价不断上涨的基础上，也就是说房价越高大家的消费欲望就越低。包括如今我们一直在推行的新能源汽车，为何很多中低端的新能源汽车推广不顺利？除去基础配套较差和关键技术问题没有得到解决外，主要跟多数老百姓没有闲余资银行信息港入到消费中有关系。包括跟人们息息相关的食品、家电、汽车等制造业日子越来越难过的主要原因也是跟大家把70-80%的收入放在房产上，无钱消费的结果。

　　制造业是立国之本，改革开放这么多年我们能够取得这么快发展的关键还是制造业兴起，很赞同郎咸平教授的观点“只有制造业才能创造价值”，房地产业应该为制造业让路

　　国内制造业快速发展制造了大量的商品，依靠技术和劳动力优势快速占据国际市场是我们成功的秘诀，可以说如今国内还能够有3万多亿外元的外汇储备最大的功劳就是制造业。相比于制造业可以通过国际商品买卖创造价值来说，房地产企业的99%市场都是在国内，只能消化大家的积蓄或者起到消化库存的作用，几点观察：

　　房地产业本身创造不了财富，其作用只有两个：解决居民居住问题和消化钢铁、水泥等相关行业过剩产能。随着居民居住问题得到解决，房地产业如今还被寄予厚望的关键就是消化过剩产能上。毕竟每年我国钢铁产能过剩在3-4亿吨左右，在对外贸易不顺畅的情况只能通过自我消化，水泥等行业也是如此。这些年钢铁、水泥等产业进行升级改造虽然有效果，但是供过于求的情况还是没有得到根本解决。

　　房产说到底是各种工业产品的集成品，是一种商品，只不过这种商品99%都在国内流通，房价过高自然会影响其他行业消费。至今两会期间的一句“超过6亿人的月收入在1000元以下”让我印象深刻。截止到2020年4月份国内商品房的平均销售价格已经达到9378元，而国内人均可支配收入不过刚刚过3万元。一年收入仅仅够支撑3平米的房产，房价过高已经是不容争辩的事实。

　　道理大家都懂，但是长期对于土地财政的依赖导致地方不得不向“现实”妥协

　　地方债务率高、地方财政收入捉襟见肘已经是长久的事实，卖地才是最快解决资金困境的办法，只不过这样的办法不可持续

　　国内商品房发展的经验绝大多数都是来自于我国地区，通过发展房地产来获得短时间的繁荣，然后后期试图通过进行各种各样的产业转型来弥补前期的亏空。其代价就是房价高企，如今的高房价就是活生生的例子，关键最后表明并不是没有土地，而是大量的土地被拿在房企手中。相信未来如果发展思路不改变的话，今天的现状就会是国内很多城市的未来。地卖完了财政捉襟见肘的情况还是在持续，那么就真的要出大乱子。不过对于国内多数地方的一把手来说，任期一般也就5年所以只要在任期内不出问题就是最好的，至于未来的事情自然会有下一任来解决。

　　率先试图向房地产业松绑的城市多数都是产业（制造业）不行，只能依靠房地产了

　　从今年疫情开始得到缓解后就陆续有很多城市试图通过降低首付比例、降低房贷利率等方式来松绑房地产，虽然说最后都被叫停，不过不得说这些城市都表现出了一个共性，率先坐不住的其实还是以三四线城市为主，比如：驻马店、海宁、宝鸡等。甚至近期曝出的200多家房企宣布破产也多数集中在三四线城市。这些城市本身产业基础薄弱，本身就是第一产业比重就比较高，第二产业又指望不上，那么要想实现快速城镇化的目标好像只能通过“卖地”了。

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