为什么房价越来越贵？那么到底是什么在支撑房价？-随便找信息港

为什么房价越来越贵？那么到底是什么在支撑房价？

　　大家好，我是勇谈。从上世纪90年代商品房开始替代福利分房后，商品房的价格就一直处于不断上涨的趋势。连续20多年的持续高速增长已经让很多老百姓直呼“买不起”，到底是什么维持着高房价？房价持续走高的原因在哪？土地成本、土地财政、投资投机横行等都可以解释为何房价持续走高。借此机会简单谈谈我的观察。

　　一般来说商品价格上涨的主要原因取决于成本等，房价其实也是这样

　　相比于传统商品来说随着科技进步，比如生产力效率提升等会降低成本，但是商品房的主要成本土地价格却在一直上涨

　　图上所示是近20年来房企购置土地面积及购置费用走势图，可以看到2014年之前（严格来说应该是2008年以前）房企购置土地面积及购置费之间正相关关系，简单来说花钱越多买的土地越多。但这样的局面从2008年后开始改变，2014年后开始有明显的感觉，2016年后房企土地购置费用上涨的速度已经可以用“光速”来形容。房企花费在购置土地上费用越来越多，但是买得到的土地却越来越少，各位觉得房价会降吗？维持稳定就是不错的结果。

　　连续20多年房价的持续上涨，吸引了包括上市公司、民间资本、银行资本等持续大量注入，炒房投资风进一步加快了房价上涨的速度

　　图上所示是近20年国内商品房平均销售价格走势图，国内房价从2003年开始到现在为止经历了3波大涨，每一次都有一个共同特点“大量资金注入”。国有资金注入后，带动地方、上市公司、企业、民间资本开始大量注入楼市。最终的结果就是房价上涨。

　　图上所示是2000-2016年房企实际到位资金及其他来源资金走势图，可以看到一个明显的事实“2008年房企其他资金金额骤增”，什么是房企其他资金？根据国家统计局的解释是“包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。”简单来说房企的这部分资金大部分是来自于发放债券、社会集资、个人资金等，也就是说房企其他资金越多意味着民间资本进入楼市的资金量越大。

　　银行资金和民间等社会资金的支撑是高房价的根源，究其根本还是房地产行业给予的回报率太高

　　包括银行、社会等民间资本为何愿意大量流入房企？主要还是房企给予的年收益率基本在8%以上，这个收益是任何行业给不了的

　　懂点经济的朋友应该知道一个事实“我国有两套利率，一套是银行利率，一套就是房地产行业利率”。相比于银行存款利率3%，贷款利率5-6%不同，房企给予投资者的利率是相当可观的，基本在8%以上；这也是为何很多信托基金和债券喜欢跟房企打交道的原因，这或许也是为何房企毛利率要维持30%以上的原因吧，毕竟需要支付这么高的利息。然而房企给予这么高的回报率付出的代价就是“房价上涨，老百姓买单”。

　　过高的利润率必然导致资金涌入，这点就跟“水往低处流”的道理一样，所以解决高房价问题的难点在于“降低行业利润”

　　要想降低房地产行业利润说起来简单，但是房地产行业背后涉及到的50多个行业就必须要考虑了。尤其是房地产行业还肩负着“消化水泥、钢铁”等工业品的重任。大家可以考虑一个问题“假如水泥、钢铁产业在我国发展不好了，我国工业强国还能实现吗？”起码在目前阶段来看，国内工业产业升级改造还在持续中，短时间内很难有大的改观，也就是说对于房地产行业的依赖度还会持续存在。究竟是产业升级改造完成在先？还是房价坚持不住在先？这个真的不好说。

　　房价越来越贵？到底是什么在支撑房价？其实不少人都是“参与者”

　　商品房制度出现的根本原因在于“解决大家住房问题”，但是当商品房解决了大家住房问题后，大家已经形成“房产依赖”

　　这种依赖不仅仅包括国家、地方的经济依赖，也包括民众对于“既得利益”的依赖。问一个十分简单的问题“已经买房的朋友谁希望房价下跌？”几乎没有。为何房价会持续上涨且大涨这么多？其实就是我们在合适的时机没有“狠下心”斩断房产经济依赖。

　　2008年是最佳调整时期，如果这个时候我们改革房产预售制度推行现房销售，相信阻力会小得多（毕竟2008年受到的冲击仅仅是外贸经济，经济形势不好大量企业倒闭也属于常态）。毕竟这个时候的全球经济危机下，各行各业生存都不容易，房地产行业这个时候如果进行了“洗牌”，那么高房价问题和房产行业改革问题就迎刃而解了。

　　2020年的今天我们想要采取同样的措施，发现已经太晚了，只能缓缓图之。2020年的此次疫情影响到了各行各业，在我们拯救其他行业的时候我们发现大量的资金因为“惯性”开始流入楼市，房地产行业，“堵”都堵不住是如今的现状。2018房企总资产已经高达85万亿，负债率79.1%，谁敢动？

　　“房住不炒”的提出算是“及时雨”（个人觉得有点晚），房产的持续高压应该坚持，适时调整房产预售、贷款、交易等政策。预售制度改革、提高首付比例、加大对于住宅商品房交易环节征税等都要适时提升日程。商品房既然已经解决了居民居住问题，那么就真的没有必要再对其仁慈了，仁慈的代价就是高杠杆、高周转、高房价。

　　综上，房价越来越贵的原因很多，成本上涨、通货膨胀、利益牵扯等都是，支撑高房价的根本其实还是现代金融，大量的资金流入楼市，房价想不涨都难。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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