万科年报再传悲观信号

　　[ 2020年2月份万科物业抢先开启规模2万人的招聘计划。这也令外界看到了万科进一步壮大物业发展版图的意图。 ]

　　3月17日晚，万科（000002.SZ/02202.HK）发布“收敛聚焦、巩固提升基本盘”策略实施以来的首份业绩报告。

　　年报显示，万科2019年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，分别同比增长23.59%和15.10%。万科营收、净利润增速均低于2018年。

　　这被市场解读作“经营绩效不及预期”、“为平滑利润采用激进费用确认方式”等，社交平台甚至连夜挂出“万科业绩是否达到预期”的大讨论。

　　经营绩效略显沉闷

　　2019年年初，万科提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，并称这是保证万科“活下去”的关键。

　　虽然此次的营收、净利润双增，但增速均低于2018年。此外，万科多个核心利润指标均有下滑。万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点，全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年下降1个百分点，实现投资收益49.8亿元，同比减少26.6%。

　　万科首席执行官、总裁祝九胜回应涉公司盈利能力下降称，“我们四年前对自己内部的要求就不是要重视单纯的销售规模，而我们更强调、更重视的是质量，我们找了一个指标回款率、回款水平，要做到应收尽收，能回的尽快回，改善优化现金流的情况”，“整个行业毛利的下降可能是长期的趋势。”

　　具体来看，这与万科计提存货跌价准备、资本化利息费用前置有直接关系。

　　截至2019年报告期末，万科存货金额为8970.2亿元，较2018年底增长19.6%。其基于审慎的市场策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备为29.9亿元。

　　本年计提的存货减值准备，影响本报告期税后净利润11.4亿元，影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元。

　　另外值得关注的是，万科在费用处理上，采取了较为积极的确认方式，也是公司利润展现不完美的原因。

　　报告期内，万科实际利息支出合计139.6亿元，其中资本化的利息合计56.9亿元，资本化利息费用化率为40.76%。

　　由于房企收入和结算通常存在错配现象，利息资本化是有一定合理性的，它其实只是将利润前置，因为利息资本化后未来结算时成本会更高，利润会更低。但相较于大多数房企的资本化利息费用化率介于80%上下，万科的资本化利息费用化率较低。