千亿奥园遭做空背后： 房企“行走江湖”的财务秘术

　　从3月3日开始，一份匿名做空报告及其撰写人就和奥园“杠上了”。报告认为，奥园在过去数年间，通过“明股实债”、关联交易及抽屉协议隐藏真实负债，虚增利润近30亿。

　　3月5日晚间，奥园发布澄清公告对报告进行回击，陈述了其非控股股东权益、销售与回款、基金产品合规性等问题。

　　房地产金融界人士指出，明股实债在房地产行业普遍存在，通过自己的金融平台投资旗下项目，也是很多房企都有的操作，奥园是否违规，关键在于是否存在自融、抽屉协议。

　　中国奥园是近几年房地产的“黑马”，也是资本市场炙手可热的地产股。这份匿名报告，给公司即将发布的2019年财报蒙上了一层阴影。

　　双方的“交锋”

　　根据做空报告所述，奥园引发其关注的是财报上有不合理之处。

　　一是奥园高速增长的销售与净负债率不匹配，二是非控股股东权益与利润不对等。

　　在过去三年半里，奥园非控股股东的投资回报率仅为3.4%垫底，相比碧桂园、富力、禹洲等9家房企平均在10%以上。

　　报告认为，奥园以“明股实债”的方式，将数百亿借款通过信托和奥园股权投资基金等关联方，注入到子公司的少数股东权益中，一方面隐藏了真实负债率（在300%以上），另一方面虚增了约