建业地产固守河南遭内外夹击 省外扩张尚无实质进展

　正在进行的中超联赛如火如荼，河南建业队老板胡葆森，在资本市场亦是轰轰烈烈。

　　在7月份20多天里，胡葆森耗资超40亿元，先后拿下建业地产二股东凯德集团清仓的股份，以及装配建筑企业中民筑友控制权。

　　胡葆森是建业地产实控人，无论是他接手股份加仓上市公司，还是先期切入装配建筑领域，其用意被外界看作是为公司向外扩张作出铺垫。

　　在头部房企陆续进入和本土房企崛起的同时，固守河南的建业地产已处在内外夹击之中。在今年3月的业绩会上，胡葆森首度松口公司要走出河南，不过目前尚无实质性动作。

　　内外夹击

　　建业地产（00832.HK）稳坐河南房企头把交椅多年，被业内称为河南最大的“地主”。

　　2018年，公司实现收入147.83亿元，归母净利润11.54亿元，同比分别增长6.52%和42.26%。

　　不过，自2008年登陆港股，公司在资本市场的表现泛善可陈，当前公司市值刚过百亿。

　　在地产黄金十年，国内各大房地产企业纷纷涌向全国抢地、做大规模，胡葆森及建业地产启动下沉战略，用6年时间从河南省会郑州覆盖到省内地市级，2017年末，公司的项目覆盖遍及“五级市场”，渗透到一些人口稠密、经济消费能力尚好的县级市场及中心城镇。

　　截止2018年末，公司已进入河南省内18个地级城市和77个县级城市，拥有在建项目118个。其中，16个项目位于郑州，102个项目布局在省内其他城市，在建项目总建筑面积2172.1万平方米。

　　公司在河南储备了大量土地，2018年末，公司4608万平方米的总土地储备中，河南省内占比98.1%，1.9%位于海南。

　　随着碧桂园、万科和融创等头部房企掘进河南市场，当地市场格局已悄然变化。

　　2018年河南区域销售金额排名房企前十中，本土房企只占4个席位，外来房企销售金额占前十名房企总销售金额的一半以上。

　　与此同时，河南本土房企正商地产、康桥地产等不断赶超，建业地产正处于内外夹击之中。

　　克尔瑞2018年郑州房企权益销售金额排行榜显示，排名首位是河南正商地产，权益销售金额220亿元以上，第二、第三分别是碧桂园和万科，建业地产排名第4；2017年，权益销售金额排名前三名分别是正商地产、康桥地产和永威地产，建业地产位居第6。

　　亿翰智库发布的2019上半年郑州市典型房企销售业绩TOP10中，建业地产销售业绩位居第7。今年前6个月，公司取得物业销售合同销售额395.91亿元。

　　郑州一直是建业地产的核心市场，公司拥有的市场份额已从2008年的58.42%跌落至2018年的25%。

　　固守河南之痛

　　2008年，柳传志、潘石屹等“八星助阵”建业登陆港股，让胡葆森无限风光。

　　相比融信中国、旭辉控股等新兴崛起的千亿房企在规模上大步跃进，公司深耕河南27年， 2018年的销售金额为723.66亿元。

　　深耕河南直至县级市场，是胡葆森看到了当地城镇化带来的商业机会。2015年，他在《寻找建业的蓝海》中写道：未来15年，河南省将有3500万人进城，需新增住房面积10亿平方米。

　　2018年，公司新进入13个河南县级城市，在建项目由2017年末的92个增至2018年末的194个。期末，公司超过4600万方的总土地储备中，郑州土地储备量136.78万平方米，占比29.7%，其他分布在省内各地级市及县级市场。

　　克尔瑞研究显示，建业地产在河南省内三四线城市场的发力，让公司在当地的市场占有率从2017年的4.3%升至2018年末的9%。

　　与此同时，公司负债总额陡然上升，2018年末总负债916.93亿元，同比增长69.63%，负债率连续攀升已近90%。

　　今年4月至6月，公司陆续出售多宗项目及债权回笼资金。

　　斑马消费初步统计，今年4月，公司向百瑞信托出售郑州金水项目49%股权及债权，对价13.35亿元；5月，全资子公司河南龙宇股权出让，涉及金额8.15亿元；6月，公司将旗下信阳天恒置业50.31%股权出转让给东方今典，对价5.27亿元。

　　除变卖项目及股权，2019年以来，公司先后发行两次美元债，合计募资5亿美元。

　　胡葆森固守河南，昔日“战友”凯德集团选择清仓撤退。7月初，凯德集团将所持建业地产24.09%股权转让给胡葆森控制的恩辉投资，作价28.31亿港元。2006年，凯德集团以6亿元入股，成为建业地产第二大股东，这一结局已算圆满。

　　凯德集团总裁罗臻毓对外表示，退出建业地产皆因其主营业务集中河南，已不在凯德核心城市范围内。

　　此前，胡葆森通过恩辉投资持有公司50.75%股权，是公司第一大股东，交易完毕，恩辉投资持股比例升至74.84%。

　　走出河南尚无实质动作

　　内忧外患之际，胡葆森终于坐不住了。在今年3月举行的2018年业绩发布会上，胡首次松口要“走出去”。

　　这次“有限度”的“走出去”，同样延续了胡葆森一贯的谨慎和保守，其前提条件是对管理半径、产品形态和模式进行预先设定：管理半径要求500公里，与河南相邻6个省为主要目标市场；采取轻资产模式，持股不超过20%；在产品形态上主要以中原文化小镇为主。