自年报发布以来,万科就一直被很多人质疑在隐藏利润:其真实盈利能力或比财报披露的强得多,那么万科到底有没有隐藏利润呢? 不管大家信不信,反正透镜公司研究是有点相信了!正如大家所普遍质疑:地产公司的收入确认一般有1-2年的延后期,2016年全国房价近乎全线疯狂飙涨,按理说地产公司2017或2018年报的业绩应该会大幅飙升才对,但万科这两年的营收和利润却大致只实现了两三成的温和增长——这也难怪引来质疑无数。 透镜公司研究注意到,万科最近两年披露的账面营收和利润增速在A股“地产十强”中排名倒数第三,严重拖累了“十强”的整体增长节奏——这到底是万科隐藏利润的结果,还是刚刚从王石手中接过万科方向盘的郁亮新团队错失发展良机所致?如果是后者,这对于郁亮团队而言或许多少有些尴尬;但如果是前者,万科又为什么会隐藏利润? 万科隐藏利润,OR郁亮错失良机? 近期以来,万科陷入了故意隐藏利润的持续质疑中,怀疑者认为,万科实际的盈利能力应该要远强于其财报数据表面:根据万科最新发布的2018年报,该公司去年实现营业收入2976.79亿元,较2017年同比增长了22.55%;实现归属公司股东的净利润337.73亿元,较2017年同比增长了20.39%。 从数据表面来看,万科的这份年报要强于大部分上市公司,为什么投资者仍然怀疑万科在隐藏利润呢? 这主要是由于房地产行业在会计层面上特殊的收入确认制度导致的,因为房地产公司最新的利润表数字实际反映的往往是标的公司1-2年前的经营数据,而不是最新一个报告期。 为什么呢? 最常见的新房交易流程是这样的:开发商与购房者签订新房预售合同(注意是预售,不是销售),合同签订后购房者(或通过按揭银行)向开发商付款,双方约定1-2年后房子正式交付——这本是一个很简单的购房过程,但开发商在会计入账时可就复杂了:由于开发商收到购房款后,标的房产可能仍在建设中,并未实际交付给购房者,因此二者之间的商品房买卖交易并未全部完成(因为标的房产的验收和权属过户交割等程序并未完成,不符合收入确认的必需条件),在这种情况下,基于审慎性原则,开发商只能将收到的购房款以预收账款(2017年及以前)或合同负债(2018年及以后)的名义记入资产负债表,却不能在利润表中将其确认为营业收入——只有在1-2年之后,房子正式验收、交付,业主拿到房产证,交易标的资产权属过户交割完成,此时开发商才算真正完成销售,之前的预收账款或合同负债才可以在其利润表中确认为营业收入。
(透镜公司研究原创图片/小伶)
从上面的会计处理方式不难看出,万科2018年的利润表数字,实际上主要是该公司2016年或2017年间销售业绩的正式确认,它并不能完全真实反映该公司2018年的实际业务情况,其2018年的销售业绩,一般情况下则要在2019年或2020年的年报中才会得到正式确认。 问题来了:众所周知,2016年股灾前后,巨额的民间资金从股市撤至楼市,导致当年国内房价暴涨,北京、上海、深圳的房价在这轮暴涨中接近翻番,其他各大城市也闻风而动,这种势头一直持续到2017年上半年——在如此市场环境下,投资者似乎有理由相信:万科2017年或2018年的年报业绩应该会呈现出非常强劲增长的势头,但恰恰投资者却从万科这两年的财报中看不到预期中的高增长:不仅2018年如此,2017年也一样:万科2017年的营收只增长了1.01%,其当年归属公司股东净利润虽然增长了33.44%,但这样的增长较2016年至2017年上半年的房价涨幅而言,显然不算什么。 以上,便是投资者质疑万科隐藏利润的核心逻辑。 不过,面对隐藏利润的质疑,万科方面却持否认态度,但透镜公司研究觉得颇具玩味的是:如果万科觉得自己没有隐藏利润,那是否就相当于该公司变相承认了这样一个事实:刚刚接棒王石的郁亮团队,莫非一接班就尴尬地错失了房地产行业的灿烂春光? 透镜公司研究根据坊间流传的一份“百强开发商”榜单,选取了在A股上市的“沪深十强地产股”,并用同花顺(115.020, -12.78, -10.00%)iFinD统计了他们最近两年的业绩表现后发现,“沪深十强开发商”2017年的营收和归属净利平均增速分别达到了17.61%和38.35%,而万科这两项指标同期的增速却分别只有1.01%和33.44%,在“十强”中分别排名倒数第三和倒数第五;2018年(已发布年报的按年报数据计算,未发年报的则以最新的三季报数据计算),“沪深十强开发商“的营收和归属净利平均增速分别为36.27%和48.31%,而万科当年的这两项指标增速则依旧分别只有22.55%和20.39%,两项指标均名列“十强“榜倒数第三。 从上述行业数据不难看出,万科在2016年至2017年上半年的楼市大好春光中,无论是营收还是利润,其增速都严重地拖了A股地产行业主要竞争对手的后腿,这到底是万科将利润隐藏起来导致的,还是刚刚接棒王石不久的郁亮错失了大好行业发展良机的结果呢? 透镜公司研究认为,如果是后者,这恐怕对于以郁亮为首的万科新团队来说多少有些尴尬:毕竟,郁亮是于2017年6月正式接棒王石的,如果按照上述收入确认延后的惯例,万科最近两年的业绩多少与新团队有关,尤其是其2018年的业绩,恐怕与新团队的关系要更加紧密一些。 万科隐藏利润的动机何在? 到底是什么原因导致了万科最近两年的业绩拖了A股地产十强的后腿? 其实,如果硬要在上面提到的两个原因中作出选择的话,透镜公司研究更倾向于前者:更大的可能是万科在有意隐藏利润,而非郁亮新团队的无能。 很多投资者或许感到奇怪:多数上市公司都在绞尽脑汁通过各种办法粉饰利润表,希望在投资者面前呈现出更漂亮的业绩,以更好的支撑股价,为什么万科会反其道而行之,不仅不粉饰财报数字,相反还要隐藏利润呢? 透镜公司研究认为,万科至少有两个动机可能会隐藏利润:一是为了把利润隐藏起来留存给来年,以便未来能够更体面地“活下去”;二是为了尽量不刺激公众和地产监管部门,防止招致更猛烈的房地产调控措施,以便未来能够更舒服地“活下去”。
(透镜公司研究原创图片/小伶)
首先谈第一个潜在的动机: 前不久,万科就曾因“活下去”闹剧而成为各路媒体的焦点,不管是做秀也好,还是真实处境也罢,这至少代表了万科管理层已经充分意识到其未来的日子不好过了:在调控高压之下,2017年早中期开始,全国各主要城市的楼市开始量价齐跌,尤其是成交量的下降幅度更是惊人,楼市由盛转衰已是不争的事实;与此同时,在2018年资本市场信用违约雷爆声中,国内整体债务融资成本急剧上升,这对于平均负债率高达90%左右的房地产公司而言更是雪上加霜——如果楼市量价齐跌和市场融资成本上升的势头持续下去,即便是根基深厚的万科,恐怕也同样将面临着业绩下滑的考验——要知道,自从1997年以来的22年间,万科还从来都没有经历过营收的下滑,其归属股东净利润也只在2008年的金融危机期间出现了过仅有的一次16.74%的下滑。 透镜公司研究认为,为了能够更加体面地“活下去”,让万科避免陷入22年以来年最严峻的业绩局面,郁亮团队完全有动机通过各种办法“未雨瘳谋”,借着大好时光储备粮食过冬,将公司当期利润隐藏起来留存到以后会计年度再确认,防止万科在接下来的逆境中可能出现的业绩滑坡,以塑造万科在逆境中仍平稳、坚挺、持续增长的良好资本市场形象。 再谈第二个潜在的动机: 最近几年,虽然万科在地产行业“带头大哥”的地位遭到了碧桂园和恒大的轮番挑战,其销量也被后两者超越,但在很多方面,尤其是在资本市场层面,万科在地产界仍具有不可动摇的龙头标杆地位,其影响力绝非恒大和碧桂园可同日而语,因此万科的一举一动都会遭到市场各界的强烈关注。 |
另一视角
换一换- 微信客户服务平台(微信诞生于哪一年)
- 北京整体喷砂机械厂家排名并附上它们的简要介绍
- 创业分析和综合分析一样吗?(不同概念的不同场景)
- ppp项目贷款怎么申请和审批?
- 360贷款投诉电话大全(快速解决贷款问题,让你安心借款)
- 2023元旦高速公路有免费吗?
- 现在的取暖煤真的降价了吗?
- 煤炭价格下月能降下来吗?
- 煤炭价格为什么会爆涨?
- 我们这边现在一吨自己烧锅炉的1400—1800元了,你们那里多少钱啊
- 广东又开始限电了,是不是制造业产能过剩了?
- mg通胀连续超记录之后,还会怎么走?
- 欧盟提出应对气候变化一揽子计划,企业和消费者将受到哪些影响?
- 苏伊士运河被堵事件分析
- 苏伊士运河被堵,长荣公司预计赔多少钱?
- 为什么日本作为发达国家,日元却这么不值钱?
- 澳大利亚铜精矿出口暴跌80%,澳企还能顶得住吗?
- 听说在新西兰居住超过10年,到65岁就可以领取退休金对吗?
- 俄罗斯真的有全民免费医疗吗?
- 欧盟各国,农村老人的养老金与城市老人养老金差距大吗?
- 2024年5大适合黑户借款的网贷平台:申请易、放款快
- 急用500元?推荐5个好下款的网贷平台
- 2024年五大审核快、下款易的网贷平台推荐
- 如何有效应对网贷对征信的影响?解析网贷与信用管理策略
- 征信有污点还能贷款买车吗?五大策略助你成功贷款
- 网贷还清后征信多久更新?逾期记录多久消除?5大征信维护技巧
- 2024年5大审核宽松、快速下款的贷款平台推荐
- 2024年5大网贷平台快速下款5000元
- 2024年黑户好下款的5个网贷平台:低门槛快速放款
- 征信差负债多也能借钱:盘点5个门槛低、快速下款的网贷平台
- 网贷逾期一年多,没人催收也没被起诉?
- P2P里的借方都可以不还钱了吗?为何不归为“失信”人?
- 如果网贷全面取缔来临,出借人和借款人,哪一个最受益?
- 卢志强从未投资团贷网 22万出借人觉得呢?
- 有多少人受了P2P的亏?有多少人投进去的钱拿不回来的?
- 手机hao被盗用,申请网贷,金融机构找我追款,怎么处理?
- 平台进行协商后要求借款者只还本金,不还征信会受到影响吗?
- 借了网贷钱后,还款也有套路?
- 欠了一大笔网贷,即将全面逾期,应该如何度过这个时期?
- 网贷逾期后,这个还款协议千万不能签!否则这辈子别想还清知道吗
- 招商银行网上银行官网(如何在网上开通招商银行的电子银行)
- 12378网贷协商还款有用吗(12378协商还款技巧)
- 招行一网通(招行一网通账户什么意思)
- st康美药业股吧(未来康美会被退市吗)
- 邮政储蓄卡人工客服电话(邮政投诉95580管用吗)
- 龙江交通股票(沾龙的上市公司)
- 算利息的软件(陕西信合怎么查利息)
- 支付宝里的网商银行怎么贷款(支付宝网商贷怎么开通条件)
- 中信银行怎么转人工服务(怎么转中信银行的人工服务)
- 余额宝10万元一天收益(余额宝存10万一天多少钱)
- 是高市净率好还是低市净率好?
- 为什么最近很多人买基金都亏了?
- 基金都是牛市赚大钱,熊市亏大钱,为什么出现这样的情况?
- 为什么很多新基民喜欢买新基金?
- 首只ETF发行失败,基金募资失败或被清盘,投资者有哪些损失?
- 按照排行榜买基金,为什么总受伤?
- 100万用来买大盘基金,年收益用来当生活费,能不能做到一辈子不
- 投资者买基金时,买的是什么?
- “爆款基金”值得投资吗?
- 基金的表现,会均值回归吗?
- 如何看待那些把人民币兑换成美元现金放在家里的人?
- 今日人民币最新外汇牌价查询(2021年11月12号)
- 今日人民币最新外汇牌价查询(2021年11月11号)
- 今日人民币最新外汇牌价查询(2021年11月9号)
- usa的钱我们叫美元,那人民币走出国门,在国外叫什么?
- 今日人民币最新外汇牌价查询(2021年11月7号)
- 今日人民币最新外汇牌价查询(2021年11月6号)
- 今日人民币最新外汇牌价查询(2021年11月4号)
- 今日人民币最新外汇牌价查询(2021年11月2号)
- 今日人民币最新外汇牌价查询(2021年11月1号)
- 第24届冬奥会铜合金纪念币预约为何没有出现“秒杀”?
- 河南发现50吨特大金矿,对世界金价有影响吗?
- 个人储备较多黄金算违法吗?
- 可以把手里的闲钱买成黄金,来抵御货币贬值?
- 现货黄金行情分析软件下载后怎么做?
- 黄金典当和黄金回收,哪种方式好?
- Taper临近,滞胀担忧来袭,黄金真能翻身吗?
- 黄金现在跌到多少钱一克了?
- 非农数据“爆冷”,金价后续又将有怎样的走势?
- 2021年10月11号金店黄金价格今天多少一克?
- 2024元旦哪天是法定节假日呢英语 2024元旦是星期几
- 2023元旦高速收费吗现在 2023元旦为啥不免高速费
- 2023元旦农历日期 23年元旦时间
- 2023元旦哪天算加班呢视频 2023劳动节哪天算加班
- 2023元旦放假时间表图片大全 23年元旦假期安排
- 2023元旦海报宣传语图片 2023年元旦海报宣传语
- 2023元旦法定节假日是几天休息 2023法定节假日放假安排
- 2023元旦法定节假日是哪几天 2023年1月份国家法定假期几天
- 2023元旦节高速免费几天 2023年元旦免过路费吗
- 2024元旦要补班么 2024跨年是星期几
- 宝马金融贷款操作指南(详解宝马金融贷款流程)
- 夫妻两人每人月薪3000,工作稳定,小县城,能养的起比亚迪汉吗?
- 最近大雪,很多电动汽车都开不了了,电动汽车的发展之路是不是还
- 网友都说小米汽车以后会超越特斯拉,在技术上有实现的可能性吗?
- 特斯拉生产供应链基本都靠中国,为什么我们不能成,特斯拉能成?
- 汽车传感器市场分析,国产机会如何?
- 大家聊聊今年汽车行业市场行业现状与趋势?
- 存一万给一辆电动车,银行为什么那么大方?
- 为什么有那么多人骑电动车上班?
- 你觉得自动驾驶的前景如何?
- 中国城市GDP排名2020年排行榜-2020全国GDP省份排名一览表
- 2020年中国区块链企业百强榜
- 2019年全球银行千强排名,中国包揽前四,总利润3120亿美元
- 华尔街金融巨头有哪些?华尔街十大金融巨头排名排行榜
- 法国各大银行排名排行榜:法国巴黎银行排第二,第一名成立最早
- 德国银行排名排行榜:德国商业银行登榜,第一名德意志银行
- 巴西各大银行排名排行榜:巴西哪家银行最好?巴西银行仅第三
- 加拿大银行排名排行榜:皇家银行第一 历史最悠久的排名第四
- 2020全球500强排名排行榜完整版 世界五百强排名一览表
- 2020福布斯全球最新富豪排名排行榜 杰夫·贝佐斯位居世界首富第
- borrow borrow是什么意思
- 磁力搜索引擎是什么 什么叫“磁力搜索”
- 魔兽怀旧服金币交易平台5173 魔兽世界亚服怎么卖金
- 秋田犬币怎么样 什么是柴犬币
- tokenpocket下载 tokenpocket怎么使用
- 日币换人民币汇率计算器 nt换算rmb计算器
- 美元未来可能一路暴跌2022 2023年金价最便宜是多少
- 比特币最全历史价格明细 比特币历史最高价格是多少美元
- implication 硕士论文中最后一章“implication”是什么意思
- kitty磁力猫 磁力猫手机app