融信中国的“千亿焦虑” 负债率高 成本急速上涨

　　3月22日，融信中国（03301.HK）在香港召开业绩发布会，融信中国主席、执行董事兼行政总裁欧宗洪携执行董事曾飞燕、执行董事张立新两员大将向投资者交出了过去一年的成绩单。

　　从业绩报告来看，一方面融信中国2018年销售额突破千亿成功跨进千亿房企俱乐部，降负债率取得一定成效；另一方面该公司也面临着毛利率、净利润率偏低、成本急速上涨、负债高企的局面。

　　成本急速上涨

　　2018年融信中国实现销售额1218.84亿元，较去年增加约73.35%，完成千亿目标。此外，同期内，融信中国营收同比增加约13.27%至343.67亿元，核心纯利达25亿元，较去年增加约115.86%。此外，毛利润同比增加约60.50%至80.65亿元，净利润为34.72亿元。

　　与此同时，记者注意到2018年融信中国的销售成本、行政开支及财务费用均有不同程度的增加。其中，销售成本较2017年增加约3.89%至11.37亿元，行政开支增加约53.04%，财务成本增加20.72倍，且该三项费用在营业成本中的占比为11.46%，同比上升4.67%，与旭辉控股持平（11.46%），高于招商蛇口(23.280, -0.02, -0.09%)(8.1%)，阳光城(8.310, -0.06, -0.72%)（7.89%）。

　　对于三项费用的增加，同策研究院总监张宏伟表示，在去年融资困难的形势下，企业融资成本增加很正常。“去年下半年市场不太好，企业要加快销售的话会启动代理和中介，那么相关的费用也会提升”，张宏伟表示。

　　此外，上海中原地产分析师卢文熙认为，融资成本增加是整个行业的外部客观因素所致，当然如果企业融资能力够强，也能在这方面稍微有所降低。此外，卢文熙还指出，营销成本增加说明企业对营销是比较重视的，是有压力的。

　　成本上涨也导致融信的各项经营指标增速均在放缓。可作为对比的一组数据是，2017年融信中国收益为303.4亿元，较2016年的113.72亿增长了166.82%；同期内销售额为502.35亿, 同比上升103.88%；毛利达约人民币50.24亿元，较去年增加约118.30％。

　　可以发现，2018年融信中国的净利润率和毛利率并不高，分别为10.1%、23.47%。对于这样的数值业内有观点认为相对于1218亿的销售规模来说处于较低水平。与融信中国规模接近的中国金茂、雅居乐净利润率分别为19.4%、14.9%，两家房企毛利率分别为38%、43.9%，甚至于规模不足500亿的弘阳地产净利润率也达有14.3%，毛利率更是达到31.2%。

　　需要提及的是，2018年是融信的千亿之年，而融信中国完成千亿目标仅用了三年时间，是30家千亿房企中达成目标耗时最短的企业。公开数据显示，2015年融信还是一家百亿量级的房企，销售额仅有119.6亿元，2018年则达到1218.84亿元。

　　而融信能短时间内快速跨入千亿房企俱乐部，与其近几年来拿地扩土储离不开。年报显示，截至2018年末，融信中国覆盖全国39个城市，项目共154个，总土地储备面积约2542万平方米。当然，一个不可忽视的事实是，近几年来融信中国拿了不少地王项目和高价地，这或许会成为未来的掣肘，最为出名的是便是静安地王。

　　债务高企

　　快速扩张之下，投资者及业内对融信中国颇为关注的两个经营指标便是负债率和现金流。年报显示，2018年融信中国净负债率为105%，较2017年下降了54个百分点，仍远高于行业70%-80%的水平。

　　此外，105%的净负债率并没有完成其既定的目标，2018年年初，融信中国CFO曾飞燕曾表示，到2018年底融信中国的净负债率要降至100%以内。对于融信中国的负债率，诺亚财富地产研究负责人黄琳珊认为，整体已经改善很多了，长期借款也改善很多了。

　　“不过长短期债务的合理程度还可以更加改善”，黄琳珊表示。年报显示，融信中国2018年长期借款为377.1亿元，短期借款为248.23亿元，在手货币资金为249.96亿元，基本能覆盖短期债务。

　　此外，对比近几年年报来看，融信的资产负债率并没有发生变化，负债总额也较上年增加284亿元至1678.26亿元。2018年融信的资产负债率为82.49%，较2017年的81.93%还有小幅上升。对此，融信中国方面表示，2018年剔除预收账款后的资产负债率为51.7%，同比下降了7个点。

　　值得注意的是，在年报前几个月，融信中国一直频繁高利率发债，一度让市场对其财务状况产生疑问融。2月26日，融信中国公告称发行2022年到期的美元优先票据，金额3亿元，利率10.5%；2月19日，融信中国发行了2.07亿元的美元优先票据，利率为11.25%；此外，2018年12月20日，融信中国发行2亿元美元优先票据，利率为11.5%。

　　而作为对比的是同期内发美元债的融创利率为7.875%，绿城中国为5.99%，世茂房地产为4.65%，甚至于与融信规模相当的正荣地产（6158.HK）、中国奥园（03883.HK）发债利率也较低，分别为9.8%、7.95%。

　　此外，与自身相比较，融信中国的融资利率也明显提升。融信2016年上市以来，共发债7次、发行优先票据5次，共融资98亿人民币，而可以看到的是2016-2017年利率普遍在6-7个百分点之间。2018年开始，融信所发行的三笔优先票据利率均为8.25%。

　　对此，易居研究院总监严跃进认为，频繁高利率发债需要从两方面去看，一方面体现了企业较好的融资能力，另一方面也说明企业想通过融资来缓和资金方面的矛盾。

　　融信中国方面则在回复记者时表示， 2019年以来房企一级市场融资需求持续扩大，公司发债是积极把握窗口期，以合理成本进行融资，同时改善债务结构，并表示公司近段时间的融资成本稳中有降，并未上升。

　　一个值得关注的事实是，2018年融信实行了其上市以来的首次分红，以0.365港元/股派息。有观点认为，房企年终分红在一定程度上反映出公司现金流充裕，无债务到期的资金压力。不过，以16.11亿总股本计算，此次分红数额并不大，为5.88亿港元。