住房租赁REITs 如何突破发展瓶颈

　　 　　 如果有一个稳定的现金流，就将它证券化。 这句华尔街名言，正在中国资产证券化市场变成越来越多的现实。

　　尤其是，随着日前证监会和住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，各方对于住房租赁资产证券化尤其是REITs(房地产投资信托基金)的关注度不断升温。

　　有观点指出，当前，我国正在步入住房租赁时代，未来我国的租赁人口和租赁市场必将呈现高速增长，这将为我国租赁住房市场的REITs打开巨大的发展空间。但同时也要看到，与国际市场上成熟REITs产品相比，到目前为止，我国仍没有出现真正的REITs产品。未来要推动REITs在我国更好的发展，一些制度性瓶颈问题需要逐步突破和完善。

　　类REITs市场发展迅速

　　过去三年，在各方努力下，REITs在我国的发展越来越受到重视，一方面是实践中的不断探索，另一方面是相关政策的积极推动。

　　从实践看，2014年5月，中信启航专项资产管理计划正式发行，是国内首单物业资产的资产支持专项计划(也称 类REITs )，并在深交所挂牌上市。作为证监会REITs试点产品正式设立，中信启航项目拉开了中国REITs序幕。此后，国内 类REITs 市场逐渐火热。

　　从政策看，过去几年，多个重要文件屡次提出要大力试点发展REITs市场。比如，2015年1月，住建部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出， 将积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点 。2016年10月，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，进一步明确，支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型。近日证监会、住建部就住房租赁市场资产证券化再度发文，明确鼓励专业化、机构化住房租赁企业发展资产证券化产品，加快培育长期租赁市场。

　　随着政策暖风的推动，我国类REITs市场也进入快速发展阶段。东方金诚近日发布的《我国REITs市场2017年发展和2018年展望》显示，2017年及2018年一季度，我国私募REITs产品发行继续提速，发行数量和规模均大幅增长，标的物业类型进一步多样化。

　　报告显示，截至2018年3月末，我国已发行私募REITs产品33单，发行规模共计692.75亿元。其中，2017年共发行16单，同比增长100.00%，发行总额291.38亿元。2018年一季度，私募REITs继续保持良好的发展势头，已通过审批6单，成功发行3单。从标的物业类型来看，市场已发行的私募REITs产品物业类型主要以零售和写字楼为主,按照发行规模计算，占比约55%。2017年，标的物业类型进一步覆盖物流基地、酒店、图书城、长租公寓等业态。

　　住房租赁REITs前景广阔

　　REITs这一成熟产品，在国际市场上已经发展了50余年。REITs之所以在国际上广受青睐，在于其所具有的重要作用。中国证券投资基金业协会会长洪磊此前表示，发展REITs意义重大，主要体现在几个方面：一是盘活公共资产，激活地方投融资效率;二是拓展长期资本形成机制，改善金融资本供给效率;三是推动养老金等投资于优质资产，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。

　　当前我国经济处于转型过程中，房地产领域在一定意义上已进入存量时代。此时加快推进REITs，特别是推出公募REITs已是大势所趋。业内人士认为，REITs相关政策逐步落地意味着REITs已经步入政策窗口期，将在住房制度改革和房地产方面发挥重要作用。

　　东方金诚在研究中表示，随着住房制度改革目标的确定和住房改革政策的不断出台，REITs迎来政策性窗口期，即将成为加快建立 租购并举 住房制度的助推器，也有望成为我国房地产金融的主流工具之一。同时，REITs也能够帮助住房租赁企业打开融资渠道，真正做到 轻资产运营 。

　　据中国睿信地产研究院测算，若参考REITs占GDP和股票总市值的比例，中国REITs市值规模在4万亿元～12万亿元之间。其中，住房租赁REITs是REITs的一大分支。以美国为例，截至2017年9月末，美国REITs总市值1.11万亿美元，住房租赁REITs合计总市值占总体REITs市值的13.2%，若以同样比例13%来估算，中国住房租赁REITs的潜在市值规模将在5200亿元～1.56万亿元之间。

　　多个瓶颈尚待突破

　　一方面是我国类REITs市场发展如火如荼，另一方面是未来前景广阔值得期待。但不容忽视的是，当前我国发展REITs市场依然存在多个瓶颈。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生近日表示，我国要建立新的地根、银根、新的税收制度，才能形成长效机制，REITs才能出台。只有提高投资收益率和租售比，才能发展REITs。聂梅生介绍，国际方面，东京的租房率达到50%，美国旧金山达到60%，而我国目前大约12%的人口在租房，只有起码超过30%的人租房子，我们的租赁市场REITs才能做下去。未来应该通过各种政策，来提高租房的比例，新的金融工具才能够形成，令REITs产品能在资本市场上市，以便大家分享租金的收益率。

　　东方金诚则在研究中提出三个 不成熟 。第一，与国际标准化REITs更加注重标的物业资产质量相比，私募REITs对主体信用的依赖是我国REITs市场和商业物业发展尚不成熟的表现之一。第二，目前我国商业物业租售比相对国际标准较低，每年物业资产运营收入较少，导致已发行私募REITs产品期限结构拉长，放大了公允价值变动的不确定性，加剧了产品期限与投资者投资期限之间的错配，进而影响到优先档证券本息的兑付和投资者的投资积极性，间接提高了融资成本，因而不得不出现了期限赋权机制。第三，由于我国尚未有真正意义上的公募REITs，现有私募REITs的退出只能依赖于物业处置，因而对处置风险较为敏感。

　　与此同时，与REITs相关的税收制度更是受到各方热议。天风证券报告指出，从国际上来看，对企业所得分红部分进行免税是REITs的重要吸引力，由于股权性质的资产证券化，涉及底层资产在多方(投资者、开发商、中介机构等)之间转让，交易环节税收若没有优惠，参与度难以提升。从国际市场REITs产品税收环节优惠政策看，后续有关税收减免或递延安排的政策完善值得期待。