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人民币贬值的因素有两种解释“兑外元贬值和通货膨胀”，可是无论哪种因素对于国内房价影响都是有限的 经过查询后发现一个基本事实从2014年开始人民币兑外元的汇率就在持续走弱，也就是说人民币贬值并不是短期现象 图上所示是2014年11月份到如今的人民币兑外元走势图，可以看到人民币从2014年11月份的1元兑0.1632外元跌倒如今的0.144外元，这个趋势已经持续了至少5年。说明一个基本事实“从长期来看人民币兑外元走弱应该是长期现象或者说是有意为之”，毕竟大家需要明白一个基本事实“外国是我国主要商品出口国，货币贬值肯定是有利于商品出口的”。 从通货膨胀来看，人民币长期贬值的趋势没有改变，这点在任何国家都一样 图上所示是近5年来国内通货膨胀率走势图，可以看到一个基本事实“除去2020年有段时间国内通货膨胀率突破5%之外，其余多数时候国内通货膨胀在3%左右水平”。货币通货膨胀可以说任何国家都会面临的问题，这也是一直以来国内房价持续上涨的一个因素之一。 因为房企99%的业务都集中在国内，会对房价造成影响的仅仅只有通货膨胀而已，人民币兑外元贬值不会影响房价 国际资本对于国内房地产一直是不看好的，欧外等国际资本在国内房地产投资额一直很有限。图上所示是房企利用外资金额走势图，可以看到一个基本事实“外资投资国内房企金额很少，侧面表明外资并不看好国内房地产市场”。2019年房企利用外资金额为175.72亿，而2019年房企实际到位资金为178608.59亿！外资所占比例不过0.1%，各位觉得这个比例的外资能够撬动国内房产市场吗？ 通货膨胀的产生一直都被理解为房价上涨的因素之一，但是绝对起不到拉动三四线城市房价的作用。2016年后三四线城市房价出现规模上涨的关键其实还是棚改拆迁安置释放的大量资金到楼市的结果，而不是简单的货币贬值。 三四线城市的房价很难再出现大涨，哪怕是出现一些微刺激的情况下 三四线城市的房价虚高应该是所有城市最明显的，有价无市多数情况下是形容三四线城市房产市场的 “低收入、高房价”可以说完外阐释了三四线城市的房地产现状，没有产业和经济支撑的三四线城市也是公认的人口流出最大的城市。房子说到底还是商品，还是要以居住为前提的，在没有足够人口的情况下自然没有足够的居住需求。在2016年前如果说三四线城市还能以慢节奏、环境好为软实力来吸引人口的话，如今只能用“鸡肋”来形容其房产。毕竟如今三四线城市的高房价已经不逊色于一般的二线和省会城市。 三四线城市的房产始终是危险系数最高的，未来几年恐怕维持稳定就很费力 关注今年疫情后率先放松房产调控或者试探“房住不炒”底线的城市中超过80%都是三四线城市，比如：驻马店、宝鸡、海宁等城市。这些城市为何这么急于通过降低首付比例等方式来鼓励大家购房？因为实在支撑不住了，尤其是前几年房地产的粗放发展导致了大量烂尾的情况下。地方急需通过稳定或提高房价来吸引房企拿地，弥补财政不足。 |
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