房价到一个什么位置，钱会流向实体经济？-随便找信息港

房价到一个什么位置，钱会流向实体经济？

　　高房价问题已经是众所周知了，高房价带来的高消费，使得实体经济受到很大挤压。介于社会资源、资本有限的特点，资本流入房地产行业多了，自然流入其他行业的就少了。那么是不是说“房价下降到一个合适的位置，钱就会流向实体经济呢？”其实资本流入房地产行业不愿意流入实体的根本原因在于“利润率”，资本本身就是逐利的，人作为其使用者本身也是这样。借此机会简单谈谈我的观察。

　　很多人都认为高房价吸引了大量的社会资本，这点没错，但是搞懂“为什么钱愿意流入这些行业”才是关键

　　房价如今到底有多高？对居民消费和实体经济影响到底有多大？

　　图上所示是2006-2018年我国住宅商品房销售价格走势图，可以明显看到在2008-2012年和2014-2018年是两个房价高速上涨的阶段。在这个时间段内全国几乎所有城市的房价都翻了一到两番。高房价带来的直接结果也很明显，居民家庭债务开始上涨。

　　图上所示就是过去20多年中国家庭债务占GDP的比值，可以看到从2008年后这个比值开始突飞猛进，到2020年目前已经达到55.2%！中国家庭债务上升的关键跟房价高速上涨有很大关系，可以说不少人选择住房贷款的同时都担负了50-70%的长期债务。那么欧外发达国家这个比例是多少呢？以外国为例，2008年达到最高峰98.6%，目前持续下降在75%左右；邻国日本目前在59%，可以说作为一个发展中囯国家的我们，家庭负债率与GDP比值已经与日本相差无几，关键是日本人均GDP是我们的的6.3倍！！！

　　资本（包括民间资本）愿意流入房地产行业的关键原因是高毛利，过去20多年房地产行业稳赚不赔的特性是关键

　　相信很多朋友都知道一个事实“房地产行业的毛利率还是很高的”，不仅仅是房地产业的增加值在始终保持10%左右的增加，房地产业的毛利率和净利率在所有传统行业中也属于高的。图上所示是wind数据提供的2012-2018年Q1的房地产行业销售毛利率及净利率走势图，可以看到毛利率基本维持30%左右，净利率也在10%左右浮动。马克思《资本论》曾说过一句话“如果有百分之二十的利润，资本就会蠢蠢欲动；如果有百分之五十的利润，资本就会冒险；如果有百分之一百的利润，资本就敢于冒绞首的危险；如果有百分之三百的利润，资本就敢于践踏人间一切法律。”无疑高达30%的毛利率是导致众多资本，包括民间资本开始蜂拥而至到房地产行业的原因。房地产行业本身就是资金密集型行业，大量资金聚集的结果就是房价大涨。

　　房地产行业带来的高毛利是导致资本不愿意流入实体经济的关键，高房价问题要想解决根本还是解决掉房地产行业的高毛利

　　国内利率市场有两个利率，一个是央行发布的利率，另外一个就是“房地产业内利率”

　　相比于央行的利率一直在5%左右不同，房地产业因为高毛利的原因其融资、发放债券的利率往往高达8%以上（最典型的就是房地产信托基金）；资本的逐利性决定了，谁能给予更多的回报就会往哪走。所以说，解决高房价问题的关键其实还是解决房地产行业利润率过高的问题。解决不了这个问题，几乎所有的行业在“出发线”就已经落后了。哪怕是国家出台再多的措施来引导资金流入实体企业也是无用的。

　　房地产发展到今天对于实体经济的影响已经显而易见，居民消费不振的结果就是影响实体经济发展

　　图上所示是2004-2018年居民消费水平及消费水平指数走势图，可以看到虽然居民消费水平在不断上涨；但是消费指数增长却处于减弱的状态（其实就是消费动力不足，消费增长幅度减弱）。依赖于居民消费才能发展的实体经济，一旦居民消费力不足的结果就可想而知。

　　目前金融机构采取了“鼓励消费”“杠杆消费”的方式试图提振消费，结果却是“啪啪打脸”

　　在“消费升级”的口号下，以银行为代表的金融机构想出了“杠杆消费”的法子，比如：放宽办理信用卡条件、网络贷款、P2P理财等开始频频出现。过去只有银行才能发放消费贷款到如今但凡是个企业（主要是互联网企业）就能发放，最后的结果越来越多的90/00后使用消费贷消费，杠杆消费；看似拉动了不少实体企业，结果却是在此次疫情发生后越来越多的年轻人还不起贷款。在不提升居民收入水平的情况下，仅仅希望通过金融手段来刺激大家消费的做法其实就是“杀鸡取卵”。

　　综上，房价到多高资金才会流入实体经济？这个取决于房地产行业的毛利率是否合理？如果说房地产行业的毛利率与其他传统行业相差无几，自然资金流动起来就更加随意，国家稍加引导就会流向实体和制造业等。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产等问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

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