房企巨额融资频现：行业收并购加速度？

  3月16日，上交所披露，绿城中国（3900.HK，简称“绿城”）拟面向专业投资者发行不超过170亿元公司债，募资计划已获受理。这是流动性宽松下，房企百亿级融资现象。除了绿城，今年1月份，恒大（3333.HK）发债总规模达到了461.2亿元。

  以绿城为代表的央企背景房企拿到了“百亿级”融资，以恒大、万科(000002.SZ)、融创（01918.HK）等为代表的龙头品牌房企也获得了资本市场大力支持。3月11日，万科A发布公告，2020年面向合格投资者公开发行面值总额不超过人民币90亿元（含90亿元）公司债券（第一期），并以2.60%的利率创下今年境内外房企融资利率新低。民企融创融资利率也创下新低，1月8日，融创宣布发行2025年到期的5.4亿美元优先票据，发行利率6.5%。3月13日，证监会发文表示，恢复审查融创发行公司债申请。

  新一轮圈钱潮意味着投资扩张升级。绿城中国一名知情人士对记者透露，公司最近在看地，“急着花钱”。然而，并不是每一个房企都是“幸运儿”，由于过去2-3年的激进扩张，即使获得部分融资，也难以改变企业仍然处于“高杠杆”运行状态的现实。

  对此，同策研究院首席分析师张宏伟预计，本轮的市场调整期就是收并购的最佳“窗口期”，市场格局也会因为收并购加速变化，市场集中度也会迅速提升。以央企为代表的房企，以及以万科、融创等为代表的龙头房企或将主导本轮市场变化趋势。

  行业收并购信号

  同策研究院一份报告显示，按照央行对2020年房企融资的定调，今年应该会按照“授信集中度”原则进行，所谓“授信集中度”原则，也就是以绿城为代表的央企国企和以万科、融创等为代表的龙头品牌房企，这些房企可以获得更多的资本市场支持。比如，3月17日，广州越秀集团股份有限公司3宗中期票据被交易商协会接受并获准注册，金额合计88亿元。

  一般而言，拿到“百亿级”融资的市场阶段往往是资金面相对宽松的阶段，但是这一轮情况已发生变化。一名金融行业人士分析指出，与2017年房地产进入上升周期的百亿级融资潮有所不同，今年房企面临的市场环境已接近四面楚歌，销售回款端与投资端环境已变得复杂。

  张宏伟指出，以绿城为代表的央企国企和以万科、融创等为代表的龙头品牌房企的融资成本与规模优势，或将推助他们成为收购的主角。很显然，被收购方也就是“授信集中度”原则以外的、以及杠杆率较高的“裸泳”房企。

  最近发生的一个典型案例是，2020年1月13日，世茂宣布与福晟集团展开全面战略合作，共同组建世茂福晟这一平台公司。如今，具体的“合作方案”还没有正式对外公布，世茂对于福晟集团的“改革”先从管理架构入手。3月18日，据启信宝工商资料显示，福建福晟法定代表人由潘伟明变更为许幼农，而许幼农于2001年加入世茂至今。与此同时，福建福晟的高管层以及福晟旗下建筑公司福建六建集团有限公司高管层也发生一系列变更。最终，福晟集团原有管理层除潘俊钢、吴继红转职世茂福晟外，其他悉数离职。世茂对福晟集团的重塑还在进行中。

  一名上市房企人士表示，从收并购角度来看，民营房企要想规模继续做大，也必须抱团或者 “大鱼吃大鱼”，甚至“蛇吞象”，这是当前市场环境下另外一种收并购类型。