孙宏斌四千字演讲：地产商 请不要再抱幻想了

　　今日中午11点半，孙宏斌在2019中国不动产金融年会上做了一个本色发言。

　　在我看来，核心结论就是八个字：放弃幻想，重建希望。

　　脱稿演讲中，孙宏斌展示了难得的另一面：对数据娴熟的运用，如数家珍——这重建了他在率真之外的人设，我开始觉得，他私下里应该是一个决策很理性、把主观判断与判断依据牢牢绑定的地产董事长。

　　融创2011年上市以后，市值与规模实现了大跨越。但是，我们总结下来，就会发现，通常行业巨头最热门的加杠杆工具（跟投），融创都没有用过，用的都是常规激励手段，却依然实现了对行业前五名的跨越。

　　事后我们诸葛亮一下，就会发现：也许，融创使用过的最大杠杆，就是孙宏斌个人判断的力量：押注一个周期，然后压倒性地投入，当这个周期的谷峰来临时，又向行业同仁展现了自己的刹车技巧。

　　在这个提速、降速、提速的故事里，藏着融创特有的两个能力：

　　1，大手笔地花钱，关键词落在一个“大”字。

　　2，高效率地回款，关键词落在，并不追求过分的溢价。

　　在孙宏斌的打造下，融创成了一个相当高效的货值产销一体化机器，一个以现金流为核心模型的高端地产样本。

　　说这么多，都是题外话，只是为了给孙宏斌的发言暖暖场。

　　我根据自己的现场记录，摘录出11条脱水观点。

　　1，经济不依赖房地产，已经是上升到政治高度的国家战略。这个行业占据了太多的资源。

　　2，在当前的语境下，我们这个行业不是一个讲理的行业，大家要理解这次调控。未来的新形势就是，钱不能进房地产，房地产不能成为刺激经济的工具。

　　3，限价其实是个好事情。首先，它帮助你把开发商的风险降低下来了；其次，政府的地价预期也下来了。

　　4，房地产是一个挣钱很难、亏钱很容易的行业。挣一个亿很难，但是亏一个亿，买块地就很容易实现。

　　5，经济增长不需要那么高，未来国家政策的核心就是，以人民为中心，房价不能涨。中央四中全会，非常有政治定力。我们决不能小看调控，以为它是短期的。

　　6，2019年，地产行业的总销售规模大概是16万亿元，这个规模会保持许多年。一直以来，大家都在抢增量，所以大家日子都好过。未来，在15万亿元的体量下，大家都在争存量。

　　7，未来，房企的负债规模总量会受到限制。房企依赖大幅度增加负债的增长模式，在未来的空间越来越小，将更多依赖经营现金流与股本金来发展。

　　8，融创有四个策略。持续用利润与销售额来降低自己的负债率，坚定投资消费升级，坚定进入大健康、文娱、文旅等5-10年后的大行业，追求高质量。