万科“过冬” 地产行业是不是真的“活不下去”了？

　　2018年中国房企的目光依然只属于头部巨头，碧桂园年中的连续塌楼事件引发公关危机、恒大投资贾跃亭的FF引发持续的口水诉讼战，以及万科一句“活下去”引发的行业“过冬”贯穿今年的行业始终，龙头房企对行业的影响可见一斑。

　　而对于关心自己钱袋的公众来说，地产行业是不是真的“活不下去”了？凛冬来临，房价是涨是跌？作为消费者，我们又该如何选择入市？这些问题的答案更值得期待。在最近的万科媒体交流会上海区域专场上，万科董事会主席郁亮对万科的战略，以及“活下去”的解析，窥一斑而见全豹，或许可以让我们透析这个行业。

　　囤粮过冬

　　万科活不下去了吗？不，万科活的很好。

　　在今年9月份万科喊出“活下去”的口号后，市场发现万科并没有“瑟瑟发抖”，反而是高歌猛进拿地并购——10月份，万科以32.34亿收购华夏幸福(28.260, 0.76, 2.76%)旗下5家公司部分股权，获得环京34万平米土地；11月份，万科又接连出手，先是15.82亿收购海航旗下广东兴华实业，获得广州中央海航酒店广场项目，建面17.7万平米，又以33.58亿收购嘉凯城(8.620, 0.07, 0.82%)旗下5家公司，获地71.06万平米。万科这一波逆势拿地的操作与前面郁亮的“活下去”一对比，被许多人认为反常！

　　郁亮显然不认可这种评价。“大家手里都有一瓶水，水喝了一半，只有一半的时候，有些人觉得还有一半水可以喝，有的人认为只有一半水了。”他认为看待问题的方式与角度决定着一家企业的未来。

　　换句话说，对于忧患意识很重的万科来说，一直是“危机感”驱动变革，而不是“危机”驱动。郁亮说，这些年万科一直战战兢兢，如履薄冰，把每一天都当做最后一天来活。而在行业中，万科确实是一家有危机感的公司，大家熟知的“地产白银时代”，提出者就是郁亮，而那会是2014年，中国房地产行业已经打上了棚改的“兴奋剂”，郁亮仍认为“过去胆大为王，人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了”。虽然他的这一番话被孙宏斌在不同场合怼，但现在回过头来看，二者均没有错。万科赌的是去杠杆，操作偏稳健，而融创、恒大和碧桂园走的是加杠杆，比较激进。到2017年，万科和融创都得到了巨大的成长，作为领头羊万科要的是质量齐飞；而作为后起新秀，融创要的是高速成长，对债务等指标可以让位于速度。最后二者均求仁得仁。

　　从今年的拿地金额来看，万科比其他巨头更有压力。据克尔瑞数据，到11月，万科累计拿地金额增加至1250亿，储地2489万平米，超过碧桂园的1200亿跃居行业第一。相比之下，恒大拿地374亿居第18，融创拿地319亿居第24。

　　但万科也有自己的苦衷。相比于融创、恒大、碧桂园，万科在加杠杆拿地方面一直表现得很克制。但在地产行业，“得土储者得天下”，在现金流周转顺畅的前提下，房企的竞争基本在于土储量的比拼。而我们看万科的土储，截至11月，万科土地储备总面积为1.43亿平米，在房企中排第四，而前三分别是碧桂园（3.642亿平米）、恒大（3.05亿平米）和融创（1.56亿平米），万科土储不足碧桂园、恒大的一半，甚至被融创赶上。正如地产评论人朱文策所言，如果万科要保持自己在地产领域的第一梯队，它就不能在土储上掉队，否则遇到好的年景，万科将面临无米下锅的窘境。

　　某种程度上，恰如上海区域将这次年终媒体交流会选择在昆明边上温暖的抚仙湖一样，屯粮过冬，寻求温暖。郁亮提醒行业，很多人对2016年10月份人民日报发表的权威人士访谈重视不够，当时权威人士提出中国经济将是L型走势，而且这个走势不是一年两年。

　　收敛和聚焦

　　“把问题想得艰苦一些，困难一些，没有什么坏处，如果你准备不足，反而会出问题。”郁亮说。

　　对行业的艰苦，不应该低估。虽然在前面的系列文章中，笔者坚定地看好中国地产行业未来，但这不代表短期困难可以忽视。眼前还是需要考虑凛冬来临，如何御寒？

　　12月4日，据媒体报告，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言，对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。

　　在2014年开始的这一波楼市行情中，棚改是最大的助力，而棚改专项债正是助推棚改落地的关键。中信证券(17.180, 0.21, 1.24%)信用分析师吕品认为，一方面，如果叫停政府购买棚改服务模式，短时间内可能面临棚改整体资金不足的问题，即使通过国开行等政策性银行发放贷款，由于收益能平衡的棚改项目相对较少，最终进入棚改项目的资金总量也会较少；另一方面，2019年房地产周期继续向下的概率较大，对于棚改主力三四线城市而言，新的库存压力已经逐渐形成，地方政府继续推动棚改的动力不足。

　　地产行业本身就是一个受政策影响巨大的行业，目前的政策的收缩对行业的影响决不能低估。

　　万科的策略是“收敛与聚焦”。某种程度上说，万科早已经不是一家纯粹的地产开发商，万科上海区域很早就探索建设“热带雨林”生态，既有住宅、商业、物业、长租公寓，也有配套的学校、物流、装修、养老服务等，甚至还有乡村建设，触角四处伸出。

　　当然万科也不是特例，在行业“去地产化”的大潮中，多元化已经是共识，恒大就在地产之外，开拓了体育、大健康、高新科技等众多产业板块，虽然现在恒大仍是一家以地产为主的开发商，但投资FF也是许家印的案头大事。但在行业普遍多元化的情况下，如何“活下去、活得久、活得好”？又如何做到“收敛与聚焦”？

　　郁亮说，今年我们提出需要收敛聚焦，是因为过去太发散了，需要大家凝聚起来往一个方向走。这也与万科正在打造的“矢量组织”相呼应。矢量组织的核心是方向一致，价值观一致，偏离公司“矢量”所指的，都应该收敛。

　　万科高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海更具体地解释是，收敛不是收缩，核心是聚焦——“我们做的一些业务，比如商业、办公，其实缺少聚焦，比如说，办公的本质应该是谁来办公？传统的方式是先铺开面做大规模，做了很多板块，以客户价值为核心的聚焦，本质上让我们的业务变得更强，让万科更好地活下去。”

　　但克制可不是那么容易的，特别是习惯了地产行业的造富神话。“以前卖房子，一平方米都是以百元为单位，现在做很多生意，像物流等，都是以几块钱做单位，甚至一毛钱、几分钱都在算，这跟我们过去很不一样。”

　　对于吃惯了大鱼大肉的地产行业来说，要他们克制，改吃干粮，有多少能适应？

　　从更长远的角度来看，地产行业的发展也面临着战略性的调整。

　　路向何方？

　　招商证券(13.900, 0.02, 0.14%)在最近的一份研报中提出，2014年底以来房市的强劲复苏加大了投资者对未来行业长期发展前景的担忧；一方面，城镇化速度在放缓，拿地就赚钱的年代一去不复返；另一方面，我们离70%的城镇化率饱和区间还有8-10年，任何行业都会经历从成长到纯周期的变迁，而房地产行业正开始蝶变，即将进入“洗牌十年”。洗牌，似乎也是“活下去”的另一种表述。

　　而无论是“洗牌”还是“吃干粮”，这样的判断都反向推动房企提前布局，让自己用一个更好的状态适应未来的挑战。

　　在对未来行业发展基本面的判断上，万科有两个支点。其一是住房消费升级。郁亮认为，虽然上海、杭州、深圳等大城市住房可能还有一定短缺，但从全国范围来看住房全面短缺的时代基本结束了，目前需要解决的是居住的平衡与品质。张海在交流中也认为，现在家庭住房的改善型需求占到了70%，这也就要求开发商从单一住区到综合住区的转变，需要功能、性能和审美的全面提升。也就是说，未来的房子，除了给你精装修的硬件，还要有软件上的提升，比如商业、教育、医疗都将在未来商、住楼宇中通过AI、大数据、物联网等连接起来。

　　其二是随着城市进入第二阶段，将是都市圈化、城市群化，比如粤港澳大湾区、长三角、京津冀经济圈、武汉西安中西部核心都市圈，都是房企投资的重点，在这些都市圈中，城市和乡村的界限不会泾渭分明，都将是建设美好生活的一部分。

　　“人们来到城市是为了生活，人们居住在城市是为了生活得更好。”张海引用亚里士多德《政治学》中这句话作为结尾，可能既是一种暗示，也是一种指引。